一、案例

關(guān)于物業(yè)公司水費(fèi)差額計(jì)稅的問題，實(shí)務(wù)中存在兩種截然不同的操作。一種是收取的水費(fèi)扣除全部對外支付的水費(fèi)（包括物業(yè)公司自用的水費(fèi)，但是不包括自來水公司開具的污水處理費(fèi)）后按照簡易計(jì)稅辦法計(jì)算交納增值稅；另一種做法是以收取的水費(fèi)減去對外支付的水費(fèi)扣減自用部分后按簡易計(jì)稅辦法計(jì)算應(yīng)納稅額。

例1，A物業(yè)公司2022年7月份轉(zhuǎn)售自來水10000噸，每噸4元。根據(jù)水表顯示本月整個(gè)物業(yè)公司用水11000噸，其中1000噸屬于物業(yè)公司自用。已知從自來水廠購入自來水3.5元每噸。單就該轉(zhuǎn)售水業(yè)務(wù)來測算：

按照第一種操作辦法，本期水費(fèi)差額征稅應(yīng)交稅款計(jì)算為：（10000*4-11000*3.5）/（1+3%）*3%=43.69元，差額計(jì)稅法下不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

按照第二種操作辦法，本期水費(fèi)差額征稅應(yīng)交稅款計(jì)算過程為：（10000*4-10000*3.5）/（1+3%）*3%=145.63元

在第二種方法下，如果該物業(yè)公司采用一般計(jì)稅辦法，自用的1000噸自來水（假設(shè)全部可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）取得專用發(fā)票，可以抵扣其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金額為：

1000*3.5/（1+3%）*3%=101.94元， 站在納稅人的角度來看，兩種操作辦法產(chǎn)生的增值稅效果是相同的。第二種操作辦法產(chǎn)生的應(yīng)交增值稅145.63元，也產(chǎn)生了可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額101.94元，站在納稅人的角度該業(yè)務(wù)產(chǎn)生了稅負(fù)43.69元，正好與第一種操作辦法產(chǎn)生的稅負(fù)相等。從結(jié)果上看，兩種辦法不產(chǎn)生稅負(fù)差異。

例2：A物業(yè)公司2022年7月份轉(zhuǎn)售自來水10000噸，每噸4元。根據(jù)水表顯示本月整個(gè)物業(yè)公司用水14000噸，其中4000噸屬于物業(yè)公司自用。已知從自來水廠購入自來水3.5元每噸。

按照第一種操作辦法，本期水費(fèi)差額征稅應(yīng)交稅款計(jì)算為：（10000*4-14000*3.5）/（1+3%）*3%=-262.14元，如果沒有其他簡易計(jì)稅項(xiàng)目，則該轉(zhuǎn)售自來水業(yè)務(wù)應(yīng)交稅款為零。

按照第二種操作辦法，本期水費(fèi)差額征稅應(yīng)交稅款計(jì)算過程為：（10000*4-10000*3.5）/（1+3%）*3%=145.63元

假設(shè)該物業(yè)公司采用一般計(jì)稅，且自用的4000噸自來水全部用于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目，則可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為：

4000/（1+3%）*3%=116.5元。產(chǎn)生應(yīng)交稅款同時(shí)產(chǎn)生可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，兩者相減即為該項(xiàng)業(yè)務(wù)對納稅人本月稅金的影響：

145.63-116.5=29.13元。

兩種操作方式對比，還是第一種方法對納稅人更為有利。

通過上述兩個(gè)案例對比分析可以總結(jié)如下，如果物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水費(fèi)收入大于整體對外支出水費(fèi)（含自用部分），兩種操作辦法對納稅人的影響幾乎可以忽略。如果轉(zhuǎn)售水費(fèi)收入小于整體對外支出水費(fèi)（含自用部分），則第一種操作對納稅人更為有利。

問題來了，哪一種操作辦法更符合政策規(guī)定，納稅人能否在兩種操作辦法之間自由選擇呢？

二、案例分析

國稅2016年54號(hào)公告原文如下：

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

從政策措辭來看，兩種操作辦法都不違背文件精神。

再來看看總局發(fā)文的背景介紹：2016年5月1日全面推開營改增以來，我們陸續(xù)接到各地稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人反映，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)時(shí)代收水費(fèi)，若按適用稅率征收增值稅可能導(dǎo)致稅負(fù)上升，為穩(wěn)定營改增后物業(yè)公司稅負(fù)水平，經(jīng)研究，我們制發(fā)公告，對于物業(yè)公司收取的自來水水費(fèi)給予一定的特殊政策安排。

在54號(hào)文之前，采用一般計(jì)稅的物業(yè)公司轉(zhuǎn)售自來水業(yè)務(wù)，對外開具發(fā)票適用13%的稅率，可是從自來水公司取得的成本發(fā)票稅率只有3%，物業(yè)公司增值稅稅負(fù)實(shí)在太高，為了穩(wěn)定營改增前后物業(yè)公司稅負(fù)水平，于是才有了54號(hào)文允許物業(yè)公司計(jì)算增值稅時(shí)采用差額計(jì)稅辦法并且可以簡易計(jì)稅。文件的針對性非常明顯，就是針對物業(yè)公司轉(zhuǎn)售自來水業(yè)務(wù)。因此，我們認(rèn)為文件中“對外支付的自來水水費(fèi)”僅指轉(zhuǎn)售的自來水噸數(shù)計(jì)算的自來水水費(fèi)，不包括物業(yè)公司自用部分。

一般情況下，物業(yè)公司自用自來水的比例都比較低，從兩種操作辦法對增值稅的影響來看，差異非常小，可以忽略。但是第一種計(jì)算辦法無法排除將自來水用于不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目對增值稅的影響，如果采用第二種操作辦法，則可以將其進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。

三、結(jié)論

綜上論述，我們認(rèn)為水費(fèi)差額計(jì)稅辦法計(jì)算應(yīng)交增值稅，僅僅適用于轉(zhuǎn)售自來水部分，自用部分不可以參與差額扣除，納稅人不能擇優(yōu)適用。如果取得自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票，需要將轉(zhuǎn)售部分做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，才能正確適用差額計(jì)稅政策。