在個(gè)人二手住房買賣交易中，往往有約定俗成的潛規(guī)則，那就是由買方承擔(dān)交易中的全部稅費(fèi)包括賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的增值稅及附加稅費(fèi)、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)。實(shí)務(wù)中交易雙方在中介的引導(dǎo)下都這么操作，但鮮有人去深究其背后的原因。本文中，筆者結(jié)合交易雙方心理及稅制原理，對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行深入分析。

筆者認(rèn)為，在個(gè)人二手住房買賣交易中之所以造成由買方承擔(dān)全部交易稅費(fèi)的交易習(xí)慣，主要是基于提升交易效率、過戶效率的考慮，在個(gè)人所得稅核定征收簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的幫助下，這種交易模式正好暗合了個(gè)人所得稅代扣代繳制度，因此該交易習(xí)慣得到了市場(chǎng)的普遍認(rèn)可與接受。具體展開如下：

一、房?jī)r(jià)多年來持續(xù)上漲的規(guī)律導(dǎo)致賣方更為強(qiáng)勢(shì)，約定由買方承擔(dān)全部稅費(fèi)有利于提升交易效率

根據(jù)稅法默認(rèn)的規(guī)定，在住房買賣交易中，買方只需要承擔(dān)契稅，其他交易稅費(fèi)包括增值稅及附加稅費(fèi)、個(gè)人所得稅均由賣方負(fù)擔(dān)。按照正常交易規(guī)則，買賣雙方應(yīng)當(dāng)各自負(fù)擔(dān)自己的稅費(fèi)，這樣一方面符合稅法默認(rèn)的規(guī)定，另一方面使得雙方各自承擔(dān)自己的稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，即因申報(bào)方式不當(dāng)、計(jì)算錯(cuò)誤等因素導(dǎo)致的多交“冤枉稅”、漏稅風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)房買賣交易中，往往雙方各自負(fù)擔(dān)稅費(fèi)的交易方式居多。

然而，在個(gè)人住房買賣交易中，因房?jī)r(jià)多年來持續(xù)上漲的因素導(dǎo)致社會(huì)公眾均達(dá)成了房?jī)r(jià)看漲不看跌的共識(shí)，由此導(dǎo)致作為房屋持有人的賣方產(chǎn)生“惜售心態(tài)”。在惜售心態(tài)下，賣方除非特別缺錢，比如急需資金還債或置換新住房而籌措購房資金，否則賣方?jīng)]有任何動(dòng)機(jī)出售自己的住房。由此可見，在住房買賣交易中賣方往往處于強(qiáng)勢(shì)地位。

在考慮稅費(fèi)的情況下，房屋買賣交易的雙方會(huì)存在合同交易價(jià)、買方購房?jī)糁С鼋痤~、賣方售房?jī)舻绞纸痤~三個(gè)參考金額。如按稅法默認(rèn)規(guī)則各自負(fù)擔(dān)稅費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致買賣雙方均需詳細(xì)核算自己的凈支出價(jià)/凈到手價(jià)與合同約定價(jià)之間的差異，雙方均在考慮差異后決定如何協(xié)商合同交易價(jià)，由此造成雙方在協(xié)商合同交易價(jià)時(shí)因考慮的稅費(fèi)因素過多而導(dǎo)致成交效率低下。此時(shí)，如雙方約定合同的全部交易稅費(fèi)只由一方負(fù)擔(dān)，另一方的凈支出價(jià)/凈到手價(jià)就是合同約定的交易價(jià)，這樣的話只需要合同一方仔細(xì)計(jì)算交易稅費(fèi)而另一方則減輕了核算壓力，有助于快速提升成交效率。

基于賣方的交易地位更為強(qiáng)勢(shì)，讓處于合同強(qiáng)勢(shì)地位的賣方免除核算的壓力將更進(jìn)一步提升成交效率。故實(shí)務(wù)中的房產(chǎn)中介在與賣方溝通時(shí)談的合同交易價(jià)往往就是賣方凈到手價(jià)為的就是能快速說服賣方接收交易條件，快速簽約。

話說回來，雖然合同約定的稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，但不代表買方會(huì)因此額外多支付購房款。羊毛出在羊身上，買方在預(yù)期自己承擔(dān)交易稅費(fèi)的情況下自然會(huì)對(duì)交易價(jià)格“砍價(jià)”，最終的成交價(jià)往往也是市場(chǎng)價(jià)格的體現(xiàn)，并不存在買方額外支付交易對(duì)方購買房屋。只不過由買方單邊承擔(dān)全部交易稅費(fèi)的模式會(huì)減輕賣方的核算壓力，使得賣方可以精準(zhǔn)預(yù)期自己的交易利益。

二、由買方負(fù)責(zé)繳納稅費(fèi)更有利于提升房屋過戶的效率

如上文所述，在個(gè)人住房交易中因房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的客觀交易背景，使得賣方因房?jī)r(jià)上漲而具備違約的動(dòng)機(jī)；結(jié)合賣方的強(qiáng)勢(shì)交易地位因素，相比而言賣方違約的概率高于買方。

在賣方違約的情況下，賣方必定不會(huì)配合買方辦理房屋過戶相關(guān)手續(xù)，自然也不會(huì)配合申報(bào)納稅。此時(shí)，如買方已經(jīng)將交易相關(guān)稅款支付給賣方，將無力額外負(fù)擔(dān)稅款金額，繼而影響交易過戶。

另外，在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)涉及多次現(xiàn)場(chǎng)辦理手續(xù)情形，如每次都需要買賣雙方同時(shí)到場(chǎng)，可能因無法湊時(shí)間而導(dǎo)致過戶時(shí)間遲延，客觀上降低過戶效率。

在買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)的情況下，所有的稅款均由買方直接支付至稅務(wù)機(jī)關(guān)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)出具完稅憑證、代開發(fā)票，買方可跳開賣方直接取得過戶所需的完稅資料。買方在已經(jīng)付款的情況下，出于規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)，必定會(huì)比賣方更積極辦理過戶手續(xù)。因此，在賣方不愿配合的情況下或賣方因客觀原因無法湊出時(shí)間的情況下，買方可自行辦理納稅申報(bào)手續(xù)（由賣方實(shí)現(xiàn)出具委托書）并繳納稅款，這樣過戶的時(shí)間不至于拖延過久，大大提升了過戶效率。

三、個(gè)人住房交易的核定征收制度使得賣方的稅費(fèi)比較容易計(jì)算，買方在交易前可以準(zhǔn)確計(jì)算稅費(fèi)金額

在二手住房交易中，買方法定負(fù)擔(dān)的契稅直接按交易價(jià)乘以固定比例計(jì)算，賣方的增值稅及附加稅費(fèi)也計(jì)算公式也相對(duì)簡(jiǎn)單，住房交易免征土地增值稅，相比而言只有賣方負(fù)擔(dān)的個(gè)人所得稅相對(duì)較難計(jì)算。

個(gè)人所得稅之所以難以計(jì)算是因?yàn)樯婕俺杀竞怂銌栴}。根據(jù)稅法默認(rèn)的規(guī)定，賣方需按房屋出售價(jià)格與購房成本之間的差價(jià)的20%征收，而個(gè)人買入成本中包含購房支出、裝修支出、交易手續(xù)費(fèi)等，其中最難核算的是裝修支出。畢竟，個(gè)人沒有保管全部裝修憑證的習(xí)慣，也沒有能力將裝修支出準(zhǔn)確核算、規(guī)范記賬。如果賣方無法提供準(zhǔn)確的購房成本資料，交易雙方將無法的在交易前準(zhǔn)確地計(jì)算稅費(fèi)金額，繼而使得買方不敢輕易接受“稅費(fèi)負(fù)擔(dān)條款”。

基于個(gè)人缺乏核算能力的現(xiàn)狀，稅法特別規(guī)定了個(gè)人所得稅核定征收的制度以方便納稅人計(jì)算稅費(fèi)。根據(jù)核定征收制度，賣方只需按房屋出售價(jià)乘以一定比例（1%或2%）即可直接計(jì)算出個(gè)人所得稅的金額，無需準(zhǔn)確核算購房成本。這樣使得賣方法定負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)計(jì)算起來方便很多，買方基于對(duì)未來潛在負(fù)擔(dān)稅款金額的準(zhǔn)確預(yù)期從而敢于接受“稅費(fèi)負(fù)擔(dān)條款”。

因此，個(gè)人住房交易的個(gè)人所得稅核定征收制度從技術(shù)層面消除了買方的顧慮，從而成為個(gè)人住房交易中由買方負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi)交易習(xí)慣形成的關(guān)鍵因素。在沒有核定征收的企業(yè)房屋買賣領(lǐng)域，因無法準(zhǔn)確計(jì)算企業(yè)所得稅的金額，故企業(yè)買賣房屋交易中往往約定各自負(fù)擔(dān)各自的稅費(fèi)。

四、由買方負(fù)責(zé)繳納稅費(fèi)更符合個(gè)人所得稅法的代扣代繳制度，避免買方被罰款的風(fēng)險(xiǎn)

我國個(gè)人所得稅法規(guī)定了代扣代繳的制度，即交易時(shí)買方不得直接將賣方應(yīng)當(dāng)?shù)呢?fù)擔(dān)的個(gè)人所得稅直接支付給賣方然后由賣方自行申報(bào)納稅，而是應(yīng)當(dāng)由買方直接將個(gè)人所得稅款直接支付至稅務(wù)機(jī)關(guān)。在代扣代繳稅款后，買方將剩余的款項(xiàng)連同繳稅憑證一同交付給賣方，算是履行付款義務(wù)。如買方?jīng)]有履行代扣代繳義務(wù)而是直接將購房款連同稅款支付給賣方，買方將構(gòu)成“未依法代扣代繳”的違法行為，將會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)按稅款金額0.5倍-3倍的金額處以罰款，即使賣方已經(jīng)自行申報(bào)納稅。

因此，基于個(gè)人所得稅法的代扣代繳制度，在個(gè)人房屋交易領(lǐng)域由買方負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi)并直接將稅款支付至稅務(wù)機(jī)關(guān)的交易模式更符合稅費(fèi)的規(guī)定，也能有效地避免買方被罰款的風(fēng)險(xiǎn)。

五、總結(jié)

在個(gè)人二手住房買賣交易中之所以造成由買方承擔(dān)全部交易稅費(fèi)的交易習(xí)慣，主要是基于提升交易效率、過戶效率的考慮，在個(gè)人所得稅核定征收簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的幫助下，這種交易模式正好暗合了個(gè)人所得稅代扣代繳制度，因此該交易習(xí)慣得到了市場(chǎng)的普遍認(rèn)可與接受。但如將來房?jī)r(jià)趨勢(shì)發(fā)生重大變化、住房交易的個(gè)人所得稅核定征收制度取消等因素，這種交易習(xí)慣可能會(huì)發(fā)生變化。故交易雙方需結(jié)合自身實(shí)際情況，結(jié)合本文中提到的各種參考因素，謹(jǐn)慎選擇適合自身實(shí)際情況的交易模式。