房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房建設(shè)周期長，占用資金量大，大部分企業(yè)自有資金占比較少，項目借款多，對應(yīng)的借款費用，也就是通常所說的利息支出金額大。如果稅務(wù)處理不當(dāng)，很容易造成土地增值稅、企業(yè)所得稅扣除金額不準(zhǔn)確，從而導(dǎo)致涉稅風(fēng)險。

案 例

北方某房地產(chǎn)集團(tuán)公司甲公司（以下簡稱“甲公司”）2019年12月開發(fā)了一個新項目（假定全部是住宅樓），2022年2月全部售出且已完成完工備案，達(dá)到土地增值稅的清算條件。2021年度，企業(yè)該項目專門借款發(fā)生利息支出500萬元，其中包括一起安全事故停工期間發(fā)生的利息支出10萬元，以及冬季寒冷停工期間發(fā)生的利息支出20萬元。已知該安全事故停工連續(xù)超過3個月。企業(yè)已經(jīng)將這500萬元利息支出全部予以資本化。

甲公司2021年另外發(fā)生一般借款利息支出1000萬元。其中，向自然人張某借款發(fā)生利息支出50萬元，但沒有要求對方開具發(fā)票，僅獲得收據(jù)一張。該公司在企業(yè)所得稅匯算清繳時，將1000萬元利息支出全部稅前扣除。

稅務(wù)部門在納稅評估時發(fā)現(xiàn)，甲公司利息支出中的其他內(nèi)容，均能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明。在土地增值稅清算時，甲公司扣除了一般借款的1000萬元利息支出。該公司的利息支出也未涉及其他稅種的稅務(wù)處理。

分 析

從表面來看，甲公司的賬務(wù)與稅務(wù)處理似乎合情合理。但是，仔細(xì)分析該公司的利息支出稅務(wù)處理不難看出，甲公司專項借款利息支出的核算不符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種的應(yīng)納稅額計算也不準(zhǔn)確，存在涉稅風(fēng)險。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費用》明確，借款費用，指企業(yè)因借款而發(fā)生的利息及其他相關(guān)成本。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，為建造開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的利息支出，應(yīng)該區(qū)分資本性支出和收益性支出。對于符合資本化條件，并可直接歸于具體開發(fā)項目的，應(yīng)當(dāng)資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷，且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費用的資本化；而正常中斷期間的借款費用，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)資本化。

甲公司專門借款中，安全事故屬于非正常中斷的情形，且中斷時間連續(xù)超過3個月，期間發(fā)生的利息支出10萬元不得資本化，應(yīng)該費用化，計入“財務(wù)費用”科目；天氣寒冷停工屬于正常中斷，期間發(fā)生的利息支出則應(yīng)予資本化。也就是說，甲公司專門借款中，應(yīng)確認(rèn)資本化利息支出490萬元、費用化利息支出10萬元。

一般借款的1000萬元利息支出中，向自然人張某借款，發(fā)生利息支出50萬元，由于沒有取得相關(guān)支出的合法發(fā)票，在計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額和土地增值稅應(yīng)納稅額時都不得扣除。

本例中，甲公司可以在2021年度企業(yè)所得稅稅前扣除的利息金額，為一般借款部分對應(yīng)的利息支出950萬元和專項借款部分的利息支出10萬元，合計960萬元。在土地增值稅清算時，甲公司該項目確認(rèn)的開發(fā)費用中，應(yīng)包括的一般借款利息費用950萬元，還應(yīng)包括專門借款全部利息支出500萬元。

針對利息支出，甲公司未進(jìn)行其他稅種的稅務(wù)處理，也不符合規(guī)范。根據(jù)個人所得稅法相關(guān)規(guī)定，甲公司在支付張某50萬元利息時，還應(yīng)按照“利息、股息、紅利”所得，代扣代繳其個人所得稅。

提 醒

房地產(chǎn)企業(yè)的運作離不開資金運營，利息支出的處置不當(dāng)，很大程度上影響企業(yè)的經(jīng)營成果，也會對稅務(wù)處理產(chǎn)生影響。尤其是借款費用資本化和費用化金額歸集不準(zhǔn)確、向自然人借款未獲得合法憑證等問題，都將導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅務(wù)處理不合規(guī)的問題，進(jìn)而引發(fā)涉稅風(fēng)險，值得企業(yè)重點關(guān)注。