摘要 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅。

一、土地使用稅納稅義務發(fā)生時間

(一)取得土地使用權

甲公司為房地產(chǎn)公司，2021年通過轉讓方式取得開發(fā)用地面積3萬平方米的土地，用于商品房開發(fā)建設，轉讓合同于2021年9月10日簽訂，合同未約定土地交付時間，2021年10月5日實際交付土地。

回復：甲公司取得開發(fā)用地，土地使用權轉讓合同簽訂日期為2021年9月10日，依據(jù)財稅〔2006〕186號文件規(guī)定，該公司應于2021年10月開始繳納土地使用稅。

政策依據(jù):按照《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起交納城鎮(zhèn)土地使用稅。

(二)購置新建商品房

A公司2021年5月購買B公司開發(fā)的商業(yè)寫字樓1500平方米用于辦公，該寫字樓購買合同于2021年5月簽訂，6月份該資產(chǎn)已實際交付，A公司已入駐辦公，商品房買賣合同約定7月15日之前辦理完產(chǎn)權轉移手續(xù)，但由于疫情影響，實際產(chǎn)權證辦理工作在2021年8月9日完成。

回復：A公司作為辦公樓資產(chǎn)買受人，依據(jù)相關政策依據(jù)該于2021年7月開始繳納土地使用稅。

政策依據(jù):《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

(三)購置存量房產(chǎn)

D公司由于業(yè)務規(guī)模擴張，在省會城市購置一處二手房產(chǎn)，作為該公司辦事處，該房產(chǎn)買賣合同簽訂時間為2021年1月，并且合同約定3月15日之前交付，但由于客觀因素影響，實際于2021年5月份辦理完產(chǎn)權登記手續(xù)，正式完成交付工作。

回復：依據(jù)相關政策規(guī)定，D公司土地使用稅納稅義務發(fā)生時間為2021年6月份。

政策依據(jù):(國稅發(fā)[2003]89號)第二條的規(guī)定，購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)士地使用稅。

(四)出租出借房產(chǎn)

段某作為某旅行社加盟商，因業(yè)務需要租用一處房產(chǎn)160平方米，2022年1月與承租人簽訂租賃合同，由于疫情原因，2022年4月該房產(chǎn)實際交付使用。

回復：根據(jù)相關政策規(guī)定，段某加盟的旅行社應于2022年5月份開始計算繳納土地使用稅。

政策依據(jù):(國稅發(fā)[2003]89號)規(guī)定，出租、出借房產(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、土地使用稅納稅義務截止時間

《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條的規(guī)定，關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題。納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

但往往實務中，尤其像房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅納稅義務截止時間，各地政策理解不一，導致存在多種口徑如：以合同簽訂時間為準、以產(chǎn)權權屬變更為準、以實際交房為準、以取得預售許可證為準。具體應參考當?shù)囟悇諜C關相關政策規(guī)定。

綜上，土地使用稅納稅義務發(fā)生時間及納稅義務截止時間，應依據(jù)不同資產(chǎn)類型并結合具體業(yè)務模式和當?shù)囟愂照邅砼袛?，不能采取一刀切模式導致企業(yè)多交、少交稅款，而產(chǎn)生稅收損失或引發(fā)稅收風險。

土地使用稅涉稅答疑

問：我公司已將開發(fā)的樓房銷售給業(yè)戶(已簽訂售樓合同并開具發(fā)票)。但由于業(yè)主自身原因，未能及時辦理土地使用證。請問，我公司已銷售樓房未辦理土地使用證是否繳納土地使用稅?

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)規(guī)定：“以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”以及《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》(國稅函[2007]645號)規(guī)定：“土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已銷售的樓房占地，不用再繳納土地使用稅。但個人業(yè)主為經(jīng)營用房產(chǎn)要繳納土地使用稅。