房地產(chǎn)企業(yè)無法消化的增值稅留抵進(jìn)項(xiàng)怎么辦？

房地產(chǎn)企業(yè)的特性，一般行業(yè)達(dá)到竣工交付階段，總包工程取票率達(dá)到80-90%，依據(jù)工程產(chǎn)值付款，其他工程進(jìn)度取票在80-95%之間，整體剩余10%會(huì)相當(dāng)?shù)木徛?，或多或少涉及一些工程糾紛等問題。

2017,2018年成立的項(xiàng)目，交付在2020年2021年左右，其2019年3月賬面進(jìn)項(xiàng)非常巨大，超6個(gè)月增量留抵無法滿足50萬差額，即使?jié)M足也只能退少量留抵進(jìn)項(xiàng)；項(xiàng)目交付確認(rèn)銷項(xiàng)后還剩部分進(jìn)項(xiàng)留抵掛賬的項(xiàng)目。在交付后一年陸陸續(xù)續(xù)取得了很多發(fā)票，但是呢房子都已經(jīng)賣完了，僅剩一些無法銷售出去的車位資產(chǎn)。

這部分留抵進(jìn)項(xiàng)稅少則百萬，多則千萬，這些資產(chǎn)無法盤活消化。

曾經(jīng)的操作思路主要有如下幾種：

1、找供應(yīng)商換票，將專票替換成普票，進(jìn)項(xiàng)稅列入土增稅清算成本，企業(yè)所得稅匯繳成本。

2、繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目，進(jìn)項(xiàng)稅供新項(xiàng)目使用

3、項(xiàng)目公司改變經(jīng)營模式變更為管理公司（一般主做租賃類，工程代建類）

上面幾種方面都往往很雞肋。

1.換票涉及大量的供應(yīng)商溝通，本身進(jìn)項(xiàng)留抵項(xiàng)目可能土增稅本身就是負(fù)增值的，你以什么名義換票，供應(yīng)商為什么要配合你換票。

2.企業(yè)所得稅按年度匯繳；后續(xù)銷售的車位本身收入成本倒掛，換票無意義（車位不保留成本的地區(qū)除外）；

3.新項(xiàng)目開發(fā)，因?yàn)楸旧矸康禺a(chǎn)是項(xiàng)目制，用原有項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)，弊端往往大于稅收利益。比如新地塊融資問題老架構(gòu)是否滿足？老項(xiàng)目工程歷史遺留問題，官司纏身？新的合作方引入老架構(gòu)能否調(diào)整等等；

4.做租賃類的一般是綜合體項(xiàng)目公司，純住宅的無法做，有自持住宅的做了的租金收益前期培育期又非常低，原有先進(jìn)項(xiàng)可能要3-5年才能消化。出租一波裝修原來的沒消化，又來一堆新進(jìn)項(xiàng)。

現(xiàn)在新的政策來了：關(guān)于進(jìn)一步加大增值稅期末留抵退稅政策實(shí)施力度的公告《財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第14號(hào)》

本公告所稱增值稅銷售額，包括納稅申報(bào)銷售額、稽查查補(bǔ)銷售額、納稅評(píng)估調(diào)整銷售額。適用增值稅差額征稅政策的，以差額后的銷售額確定。

工信部聯(lián)企業(yè)〔2011〕300號(hào)

（十三）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。營業(yè)收入200000萬元以下或資產(chǎn)總額10000萬元以下的為中小微型企業(yè)。其中，營業(yè)收入1000萬元及以上，且資產(chǎn)總額5000萬元及以上的為中型企業(yè)；營業(yè)收入100萬元及以上，且資產(chǎn)總額2000萬元及以上的為小型企業(yè)；營業(yè)收入100萬元以下或資產(chǎn)總額2000萬元以下的為微型企業(yè)。

相關(guān)文件原文，大家可以查閱國家稅稅局官網(wǎng)查看，筆者截取其中有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容。

結(jié)合《財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第14號(hào)》及工信部聯(lián)企業(yè)〔2011〕300號(hào)文件；17,18年及以后年度成立還有留抵進(jìn)項(xiàng)稅無法消化項(xiàng)目，趕緊動(dòng)手一次性退還全部的留抵退稅吧。微型企業(yè)在2022年4月，小型企業(yè)在2022年5月。