一、土地成本

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。具體包括：

1.政府地價及市政配套費

支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

2.合作款項

補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

3.紅線外市政設施費

紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。

二、開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

4.拆遷補償費

土地征用費、勞動力安置費有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。

（一）前期工程費

開發(fā)前期準備費

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：

5.勘察設計費

(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。

(2) 規(guī)劃設計費：

規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。

設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。

其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。

(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費

6.報批報建增容費

(1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。

(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費

7.“三通一平”費

(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。

(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。

(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

8.臨時設施費

(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。

(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。

(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。

（二）建筑安裝工程費

主體建筑工程費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用。主要包括：

9.基礎造價

包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。

10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價

主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。

11.門窗工程

主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。

12.公共部位精裝修費

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費用。

13.戶內(nèi)精裝修費

主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

主體安裝工程費

14.室內(nèi)水暖氣電管線設備費

(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；

(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3) 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；

(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預埋

15.室內(nèi)設備及其安裝費

(1) 通風空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng)費用；

(2) 電梯及其安裝費；

(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；

(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；

(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費

(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；

(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；

(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；

(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；

(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。

（三）基礎設施費

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

社區(qū)管網(wǎng)工程費

17.室外給排水系統(tǒng)費

(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；

(2) 雨污水系統(tǒng)費用

18.室外采暖系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用

19.室外燃氣系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。

20.室外電氣及高低壓設備費

(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；

(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；

(3) 室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用

21.室外智能化系統(tǒng)費

(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；

(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；

(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；

(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；

(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；

(6) 電子公告屏費用

園林環(huán)境工程費

指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：

22.綠化建設費

包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

24.道路、廣場建造費

道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；

25.圍墻建造費

包括永久性圍墻、圍欄及大門；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

27.室外背景音樂

28.室外零星設施

兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。

（四）公共配套設施費

指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；

30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；

31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；

32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權(quán)，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。

該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：

a.游泳池：土建、設備、設施；

b.業(yè)主會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；

c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

d.學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

e.球場；

f.設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；

g.車站建造費：土建、設備、各項設施。

（五）開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。

33.工程管理費

(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；

(2) 預結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預結(jié)算的編制、審核費用；

(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費

(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎

(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設主管部門的質(zhì)監(jiān)費；

(6) 安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；

(7) 工程保險費。

34.營銷設施建造費

(1) 廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；

(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；

(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；

(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；

(5) 其他。

35.資本化借款費用

包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。（此項費用在計算土地增值稅時并入利息支出，合并按規(guī)定計算稅前扣除）

36.物業(yè)管理完善費

包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。

三、開發(fā)費用

是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。

四、轉(zhuǎn)讓稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅（老項目）、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（地方教育費附加及房地產(chǎn)企業(yè)繳納的印花稅各地規(guī)定不一致，有可以扣除的，也有不可以扣除的，具體以當?shù)卣咭?guī)定為準?。?/p>

五、加計扣除

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上面所列計算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和，加計20％的扣除。