背 景

近來，大型房地產(chǎn)開發(fā)商爆雷信息頻發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，更有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入或者即將進(jìn)入破產(chǎn)程序，生存還是毀滅，破產(chǎn)重整還是清算，終將有個(gè)答案。

注：圖片來源于全國(guó)企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)

破產(chǎn)重整VS破產(chǎn)清算

進(jìn)入破產(chǎn)程序的企業(yè)，無非兩種結(jié)局，一是破產(chǎn)重整，二是破產(chǎn)清算。

破產(chǎn)重整：仍有挽救希望的企業(yè)，在征得各方利害關(guān)系人的同意后，債權(quán)人以豁免部分債務(wù)、寬限債務(wù)償還期限、以物抵債等方式對(duì)破產(chǎn)企業(yè)給予一定程度的救助，使破產(chǎn)企業(yè)可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并有機(jī)會(huì)掙扎存活下來。

破產(chǎn)清算：破產(chǎn)企業(yè)終止經(jīng)營(yíng)，變賣其全部資產(chǎn)，按優(yōu)先級(jí)償還債務(wù)，債權(quán)人可能承受不同程度的損失。

為說服債權(quán)人大會(huì)給與一個(gè)轉(zhuǎn)危為安、涅槃重生的機(jī)會(huì)，破產(chǎn)企業(yè)得拿出具有說服力的重整方案，體現(xiàn)出重整的價(jià)值大于清算的價(jià)值。例如，如果直接破產(chǎn)清算，爛尾樓的價(jià)值并不高，變賣也不能還多少負(fù)債，但如果債權(quán)人愿意寬限時(shí)日，讓破產(chǎn)企業(yè)重整旗鼓，把爛尾樓修完修好，變成商品房，則資產(chǎn)價(jià)值明顯增長(zhǎng)，以房抵債也能實(shí)現(xiàn)債務(wù)的清償。因此，房開企業(yè)破產(chǎn)重整方案中往往會(huì)包含以房抵債的方式。

本來以現(xiàn)金清償債務(wù)的方式只是資金流的問題，與稅費(fèi)無關(guān)，那現(xiàn)在變成以房抵債，是不是也只是資金流的問題，不會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)負(fù)擔(dān)呢？接下來，小必帶大家具體了解一下以房抵債的涉稅事項(xiàng)。

以房抵債常見操作路徑

路徑一：以指定商品房作擔(dān)保，以該商品房對(duì)外銷售獲取的房款償還債務(wù)；

路徑二：將指定商品房作價(jià)銷售給債權(quán)人，形成新的債權(quán)，再以債權(quán)債務(wù)抵消的方式償還原債務(wù)；

路徑三：將指定商品房作價(jià)投資到子公司，再將子公司的股權(quán)作價(jià)銷售給債權(quán)人，債權(quán)債務(wù)相抵消。

實(shí)務(wù)中，路徑三還有更多可能的延申路徑，比如利用信托產(chǎn)品，把同一類的債權(quán)人放在一個(gè)信托計(jì)劃中，最終通過信托計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)退出償債，這樣就不會(huì)讓所有的債權(quán)人都成為顯名股東，可以實(shí)現(xiàn)分類管理不同類型債權(quán)人的共同利益的目的。

路徑一涉稅分析：

企業(yè)正常銷售房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)房款銷售金額繳納增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，業(yè)主購(gòu)買房產(chǎn)則應(yīng)繳納契稅及印花稅。

企業(yè)以房款償還債務(wù)，不涉及其他稅費(fèi)。

路徑二涉稅分析：

企業(yè)以房抵債屬于取得其他經(jīng)濟(jì)利益的銷售，房屋的對(duì)價(jià)即為抵債金額，應(yīng)以抵債金額作為計(jì)稅基礎(chǔ)，計(jì)算繳納增值稅及附加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，按照同一年度內(nèi)銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定收入，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。此外，企業(yè)還應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

債權(quán)人收到房產(chǎn)則應(yīng)繳納契稅及印花稅，持有期間還可能涉及房產(chǎn)稅和土地使用稅，若將房產(chǎn)再對(duì)外出售，則還應(yīng)根據(jù)增值情況繳納增值稅及附加、土地增值稅、印花稅以及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅，業(yè)主購(gòu)買房產(chǎn)則應(yīng)繳納契稅及印花稅。

路徑三涉稅分析：

企業(yè)將房產(chǎn)作價(jià)設(shè)立全資子公司，應(yīng)視同銷售繳納增值稅及附加、企業(yè)所得稅。房開企業(yè)將房產(chǎn)作價(jià)投資，不能享受稅收優(yōu)惠政策，應(yīng)正常繳納土地增值稅。

全資子公司接受其母公司以房產(chǎn)增資，視同劃轉(zhuǎn)行為，可享受免征契稅的優(yōu)惠政策，同時(shí)應(yīng)按照資金賬簿繳納印花稅。

企業(yè)以子公司的股權(quán)抵債時(shí)，應(yīng)視同銷售股權(quán)，僅涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。

子公司持有房產(chǎn)期間需繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅；將房產(chǎn)對(duì)外銷售的過程中，應(yīng)根據(jù)增值情況繳納增值稅及附加、土地增值稅、印花稅以及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅，業(yè)主購(gòu)買房產(chǎn)則應(yīng)繳納契稅及印花稅。

債權(quán)人最終通過收回投資以及獲取分紅兩種方式收回資金，若債權(quán)人通過收回投資的方式收回資金，該行為不涉稅；若債權(quán)人通過獲取分紅的方式收回資金，則需分情況討論，債權(quán)人若為居民企業(yè)，從子公司獲取分紅可享受企業(yè)所得稅免稅政策，債權(quán)人若為居民企業(yè)以外的法人主體，分紅需繳納企業(yè)所得稅，債權(quán)人若為自然人，分紅需繳納個(gè)人所得稅。

路徑涉稅義務(wù)對(duì)比

為方便大家對(duì)比，小必幫大家將以上三種路徑的涉稅義務(wù)梳理如下

為了更直觀地進(jìn)行比較，小必再給大家舉個(gè)簡(jiǎn)單的案例。A企業(yè)欠B企業(yè)100萬元，房產(chǎn)直接建造成本60萬元，在不考慮房產(chǎn)稅、土地使用稅和其他事項(xiàng)的情況下：

路徑一：A將房產(chǎn)以100萬元的價(jià)格銷售給C，再將收到的100萬元還給B。A需繳納增值稅8.26萬元（稅率9%，不考慮進(jìn)項(xiàng)），三項(xiàng)附加0.99萬元（合計(jì)稅費(fèi)率12%），土地增值稅6.6萬元，企業(yè)所得稅6.03萬元，印花稅0.05萬元（稅率0.05%）；B沒有納稅義務(wù)；C需繳納契稅2.75萬元（稅率3%），印花稅0.05萬元；合計(jì)總體稅費(fèi)24.73萬元。

路徑二：A直接將房產(chǎn)過戶給B以償還債務(wù)，B將房產(chǎn)平價(jià)出售給C以收回資金。A的納稅義務(wù)不變，需繳納增值稅8.26萬元，三項(xiàng)附加0.99萬元，土地增值稅6.6萬元，企業(yè)所得稅6.03萬元，印花稅0.05萬元；B收到房產(chǎn)需繳納契稅2.75萬元，印花稅0.05萬元；B再銷售時(shí)房產(chǎn)未增值，僅需繳納印花稅0.05萬元；C需繳納契稅2.75萬元，印花稅0.05萬元；合計(jì)總體稅費(fèi)27.58萬元。

路徑三：A以房產(chǎn)投資成立全資子公司D，將D的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B以償還債務(wù)，D再將房產(chǎn)平價(jià)出售給C，B通過從D分紅及撤資收回資金。A需繳納增值稅8.26萬元，三項(xiàng)附加0.99萬元，土地增值稅6.6萬元，企業(yè)所得稅6.03萬元，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅0.05萬元；B需繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅0.05萬元；D需繳納印花稅0.03萬元（稅率0.05%，減半征收）；D再銷售時(shí)房產(chǎn)未增值，僅需繳納印花稅0.05萬元；C需繳納契稅2.75萬元，印花稅0.05萬元；BD之間符合居民企業(yè)分紅免稅政策，B無需繳納企業(yè)所得稅；合計(jì)總體稅費(fèi)24.85萬元。

綜合比較，若債權(quán)人選擇路徑一，企業(yè)以房產(chǎn)作為擔(dān)保，直接用房款償還債務(wù)，總體稅負(fù)最低，但該方式下，債權(quán)人的利益難以得到實(shí)際保障，償還時(shí)間可能也遙遙無期，因此通常不被債權(quán)人認(rèn)可。路徑二以房產(chǎn)抵債與路徑三以股權(quán)抵債比較，總體稅負(fù)上多一次契稅繳納，少一筆較低的資本金印花稅，因此從稅收角度看路徑三更實(shí)惠。

受多因素影響，稅金的測(cè)算結(jié)果不一定是精確的落地?cái)?shù)據(jù)，但企業(yè)一定要在重整方案里面充分地測(cè)算稅金，而且有必要把后面計(jì)劃安排的稅金在重整方案里面體現(xiàn)出來，否則可能產(chǎn)生后續(xù)跟債權(quán)人之間的糾紛。

總 結(jié)

破產(chǎn)重整是多方談判追求各方平衡及共同利益最大化的過程，實(shí)務(wù)中，稅費(fèi)的分析會(huì)更加復(fù)雜，涉及的因素也更多更廣，例如以房抵債的各稅種納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)如何確認(rèn)，破產(chǎn)重整是否能享受改制重組有關(guān)的契稅優(yōu)惠，視同銷售收入如何取數(shù)，多債權(quán)人多房產(chǎn)的情況用路徑三如何操作，信托計(jì)劃有哪些涉稅義務(wù)，均得在提出重整方案時(shí)多角度全方位進(jìn)行考量。