不動產投資信托基金（REITs）是近年的熱點問題，但是稅收問題一直沒有專門的規(guī)定，有關納稅人只能按照現行規(guī)定，進行相應的稅務處理。2022年1月底發(fā)布，但自2021年1月1日起實施的《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第 3 號，以下簡稱3號公告）,也是僅僅明確了部分當事人的所得稅問題，本文基于3號公告，結合有關法規(guī)和一個案例，分析有關當事方的各種涉稅問題。包括如下問題：

一、行業(yè)管理法規(guī)及有關的重要概念

二、3號公告的主要內容

（一）基金設立前，資產劃轉的所得稅

（二）基金設立階段，轉讓股權的所得稅

（三）其他涉稅問題

（四）適用范圍

（五）執(zhí)行時間

（六）未明確的問題

三、基于一個案例的涉稅問題分析

（一）案例基本情況介紹

（二）各環(huán)節(jié)當事人的涉稅問題

一、行業(yè)管理法規(guī)及有關的重要概念

（一）有關的法規(guī)

此事的主管部門是發(fā)改委和證監(jiān)會，與此事有關的法規(guī)，包括以下幾個：

《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號，以下簡稱40號文）

《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（中國證券監(jiān)督管理委員會公告〔2020〕54號，以下簡稱54號公告）

《國家發(fā)展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號，以下簡稱586號文）

《國家發(fā)展改革委辦公廳關于加快推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2021〕1048號，以下簡稱1048號文）

《國家發(fā)展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號，以下簡稱958號文）

上述法規(guī)中，40號文和54號公告是最重要的基礎法規(guī)，其他文件都是發(fā)改委就執(zhí)行過程中的注意事項，做出明確。

（二）基礎設施基金優(yōu)先支持的重點

根據40號文，重點包括重點區(qū)域、重點行業(yè)、優(yōu)質項目。

1、重點區(qū)域

優(yōu)先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經濟技術開發(fā)區(qū)開展試點。

2、重點行業(yè)

優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等開展試點。

3、優(yōu)質項目

基礎設施REITs試點項目應符合以下條件：

（1）權屬清晰

已按規(guī)定履行項目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評和用地等相關手續(xù)，已通過竣工驗收。

（2）收益穩(wěn)定

具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經營能力、較好的增長潛力。

（3）信用穩(wěn)健

發(fā)起人（原始權益人）及基礎設施運營企業(yè)信用穩(wěn)健、內部控制制度健全，具有持續(xù)經營能力，最近3年無重大違法違規(guī)行為?；A設施運營企業(yè)還應當具有豐富的運營管理能力。

（三）有關概念

證監(jiān)會54號公告，對有關概念的定義，有助于理解3號公告有關表達。

1、基礎設施基金

是指基金通過特殊目的載體持有基礎設施項目的整體架構。

2、基礎設施資產支持證券

是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業(yè)務管理規(guī)定》等有關規(guī)定，以基礎設施項目產生的現金流為償付來源，以基礎設施資產支持專項計劃為載體，向投資者發(fā)行的代表基礎設施財產或財產權益份額的有價證券。

基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業(yè)園區(qū)等其他基礎設施，不含住宅和商業(yè)地產。

3、原始權益人

是指基礎設施基金持有的基礎設施項目的原所有人。

4、參與機構

是指為基礎設施基金提供專業(yè)服務的評估機構、會計師事務所、律師事務所、外部管理機構等專業(yè)機構。

二、3號公告的主要內容

根據3號公告，其目的是為支持基礎設施領域不動產投資信托基金（以下稱“基礎設施REITs”，或“基礎設施基金”）試點，主要內容如下：

（一）基金設立前，資產劃轉的所得稅

1、3號公告的規(guī)定

設立基礎設施REITs前，原始權益人向項目公司劃轉基礎設施資產相應取得項目公司股權，適用特殊性稅務處理，即項目公司取得基礎設施資產的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定；原始權益人取得項目公司股權的計稅基礎，以基礎設施資產的原計稅基礎確定。

原始權益人和項目公司不確認所得，不征收企業(yè)所得稅。

2、如何理解上述規(guī)定？

整個不動產信托基金的目的，是原始權益人的一種融資行為。原始權益人需要將可以產生現金流的基礎設施資產劃入項目公司，以取得項目公司股權。

當然實際操作中，也難免有先設立項目公司，原始權益人通過劃入資產，增加對項目公司的資本金。

這個劃轉過程，適用企業(yè)所得稅特殊性稅務處理。

（二）基金設立階段，轉讓股權的所得稅

基礎設施REITs設立階段，原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值，當期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納。其中，對原始權益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業(yè)所得稅。

原始權益人通過二級市場認購（增持）該基礎設施REITs份額，按照先進先出原則認定優(yōu)先處置戰(zhàn)略配售份額。

（三）其他涉稅問題

對基礎設施REITs運營、分配等環(huán)節(jié)涉及的稅收，按現行稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

（四）適用范圍

3號公告適用范圍為證監(jiān)會、發(fā)展改革委根據有關規(guī)定組織開展的基礎設施REITs試點項目。

（五）執(zhí)行時間

3號公告自2021年1月1日起實施。2021年1月1日前發(fā)生的符合3號公告規(guī)定的事項，可享受相關政策。

（六）未明確的問題

其實3號公告籠統的規(guī)定，留下以下值得研究的問題：

一是符合3號公告上述規(guī)定的納稅人，直接就可以享受特殊重組待遇，還是也需像其他納稅人一樣，需要準備合理商業(yè)目的等的說明材料？

為控制潛在的稅務風險，建議還是按照稅法的一般規(guī)定，準備相應的備查資料，有備無患。

二是如果原始權益人不是因劃轉資產取得項目公司股權，而是自己設立項目公司，然后用劃轉資產的方式，增加對項目公司的出資額，能否適用特殊重組？

嚴格扣3號公告的字眼，似乎不行。但是可以按照100%持股的母子公司之間資產劃轉的規(guī)定，享受特殊重組政策。

三是原始權益人轉讓項目公司股權，是否還受12個月的限制？

既然3號公告是一個新政策，沒有再重申12個月的問題，不應再受12個月的限制。

盡管按照40號文，房地產項目不在鼓勵之列，下面還是基于一個房地產的案例，詳細、完整地介紹有關稅收問題。

三、基于一個案例的涉稅問題分析

下面的案例，是關于房地產公司如何通過不動產信托基金（REITs）實現募集資金的目的，基本可以說明類似問題的交易架構、交易流程及不同階段當事各方的涉稅問題。

（一）案例基本情況介紹

作為原始權益人的A房地產公司，需要募集資金，將自持的現金流穩(wěn)定的房地產項目，作為支持證券的資產。不動產信托基金（REITs）設立、運作、退出的整個過程如下：

1、設立資產支持專項計劃

B證券公司作為計劃管理人，設立資產支持專項計劃，并向合格機構投資者募集資金。

2、設立契約型私募投資基金

專項計劃資金到位后，B證券公司委托C基金管理公司以專項計劃名義設立契約型私募投資基金并完成備案。

3、設立特殊目的公司（SPV）

C基金管理公司將募集的資金設立特殊目的公司（SPV）。

4、設立項目公司

A房地產公司設立全資D項目公司，再將現金流穩(wěn)定的自持房地產項目資產及有關的債權、債務以及勞動力一并劃轉至D項目公司。

5、收購項目公司股權

C基金管理公司以其持有的SPV股權作為對價，收購A房地產公司持有的D項目公司股權。

6、原始權益人及投資人的現金流

通過上述過程,A房地產公司取得擁有現金的SPV，實現了融資的目的。當然，這筆資金如何使用，是另一個問題，此次不再贅述。

D公司向其股東C基金公司分配股息，C基金公司再向B公司分配收益，B公司再向頂層的投資人分配投資收益，投資人可以分享D項目公司穩(wěn)定的收益。

（二）各環(huán)節(jié)當事人的涉稅問題

1、前3步的涉稅問題

設立資產支持專項計劃和私募基金，沒有稅收問題。

成立SPV，SPV需要按照投資者投入的資金（實收資本與資本公積）計算印花稅，按照自2022年7月1日開始執(zhí)行的印花稅法，適用稅率是萬分之二點五。

2、設立項目公司

這一環(huán)節(jié)，無論是A房地產公司還是全資D項目公司，都有復雜的涉稅問題。

（1）A房地產公司的涉稅問題

1）增值稅及附加稅費

因為A公司是將與劃轉資產有關的債權、債務、勞動力一并轉移，可以不征收增值稅，按照發(fā)票開具的有關規(guī)定，還可開具不征稅發(fā)票。

2）企業(yè)所得稅

由于A公司100%直接控制D公司，盡管不能直接適用3號公告的規(guī)定，但可以爭取適用資產劃轉不征收所得稅的待遇。

3）土地增值稅

由于劃出方是房地產企業(yè)，不能適用土增稅有關重組不征稅的待遇，A公司需要計算土增稅。

4）印花稅

A公司將不動產劃轉給D項目公司，雙方簽訂的劃轉協議屬于產權轉移書據，應計算繳納印花稅。

（2）D項目公司的稅務處理

D項目公司與A公司簽署不動產劃轉協議，有印花稅納稅義務。但可以按照有關規(guī)定，享受契稅的免征優(yōu)惠。按照所得稅特殊重組處理，沒有所得稅納稅義務。

當然，A公司與D公司享受的所得稅特殊重組待遇，需要在資產劃轉后12個月內，不改變100%直接持股的股權關系。如果不到12個月就改變，則A公司需要按照被劃轉資產的公允價值和計稅基礎，計算財產轉讓所得，計算企業(yè)所得稅。

3、收購項目公司股權

（1）A房地產公司的涉稅問題

C基金公司如果在A公司劃轉資產到D公司12個月后，再收購D公司股權，則A公司有望繼續(xù)享受所得稅特殊重組待遇，因為是轉讓股權，A公司沒有增值稅納稅義務，但是有印花稅納稅義務。

A公司是否有土增稅納稅義務？因為D公司股權價值，就是其名下不動產。盡管總局有幾個與此類似的個案批復，但是主管稅局不能依據個案批復對A公司征收土增稅，中國不是案例法。

（2）C基金公司的涉稅問題

C基金公司用SPV的股權作為支付對價，需要確認收入，計算股權轉讓所得，但由于SPV的股權價值就是C公司投入的資金，一般不會產生應稅所得。

C基金公司有按照產權轉移書據繳納印花稅的義務。

4、投資架構持續(xù)期間的稅收問題

（1）C基金公司從D項目公司取得的收益

C基金公司從D項目公司取得的收益可能是股息或利息。

如果是股息，免征所得稅和增值稅。

如果是利息，C基金公司需要計算繳納增值稅和所得稅。即使C是合伙企業(yè)，也需繳納增值稅，但無需計算所得稅。

（2）B證券公司自C基金公司取得收益

B證券公司實際是專項計劃這一資管產品的管理人，其自C基金公司取得的投資收益，如果是保本或保收益的，則需按照3%的征收率繳納增值稅。

B證券公司的管理費收入按照6%計算增值稅，也計入所得稅應稅收入。

（3）投資者從專項計劃取得的投資收益

投資者自專項計劃取得的收益，如果按照約定，保證本金或保證收益，則有增值稅納稅義務。

無論是否保本或保收益，有所得稅納稅義務，機構投資者計入各自的所得稅應稅收入。個人投資者的個稅，由支付方按照“利息、股息、紅利所得”適用20%的稅率扣繳個人所得稅。

至于基金到期，拆除上述架構涉及的稅收問題，本文不再分析。

總之, 不動產投資信托基金（REITs）的涉稅問題,符合3號公告規(guī)定的,可以適用3號公告有關規(guī)定，不符合3號公告規(guī)定的，在設計方案時，可以盡量享受現有的其他稅收優(yōu)惠政策，依法降低自己的稅負。