土地招拍掛往往會(huì)附加一系列的條件，部分的地塊要求項(xiàng)目所在地需要成立獨(dú)立的子公司，但是子公司的成立和資質(zhì)辦理都需要一系列的手續(xù)和時(shí)間。母公司拿地，子公司開(kāi)發(fā)，主要是有以下三種情況。

（1）如果是母公司出錢(qián)拿地，還在申請(qǐng)競(jìng)拍階段，擬成立子公司開(kāi)發(fā)。

如果是這種情況，在競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)表上填寫(xiě)好未來(lái)將要成立子公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，完全可以規(guī)避后面的各種麻煩。競(jìng)買(mǎi)成功后，國(guó)土部門(mén)先與母公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在母公司辦理完子公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與子公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；或者約定國(guó)土部門(mén)直接與子公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

參考《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》：“申請(qǐng)人競(jìng)得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以先與競(jìng)得人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

（2）如果是母公司出錢(qián)拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，未辦理土地證，擬成立子公司開(kāi)發(fā)。

如果在競(jìng)拍申請(qǐng)中沒(méi)有對(duì)子公司相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定，票據(jù)開(kāi)到子公司，如果權(quán)證還沒(méi)有下來(lái)，可以在相關(guān)部門(mén)的配合下將權(quán)證過(guò)戶(hù)給子公司。

參考《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》：“房企受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房企向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款：

房企、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)土地價(jià)款總額不變；項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。”

解讀：這條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)也是天大的利好！因?yàn)樵瓉?lái)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定的，土地價(jià)款的扣除方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，沒(méi)有說(shuō)明包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，由誰(shuí)作為土地價(jià)款的扣除方。這次規(guī)定明確同時(shí)符合三個(gè)條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。實(shí)際上也解決了取得土地和支付土地價(jià)款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得扣除憑證，與設(shè)立項(xiàng)目公司實(shí)際對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，扣除土地價(jià)款時(shí)扣除憑證上的單位名稱(chēng)不一致問(wèn)題。這些稅收政策非常合法合理，便于基層稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)際操作。

“全部持有”是時(shí)點(diǎn)條件還是時(shí)段條件?

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地，交由項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)的情形比較普遍。

土地出讓金收據(jù)開(kāi)具給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司后，項(xiàng)目子公司如果要在確認(rèn)銷(xiāo)售額時(shí)扣除土地價(jià)款，須滿(mǎn)足《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2016]140號(hào))規(guī)定的三個(gè)條件。其中一個(gè)條件就是：項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。中梁地產(chǎn)稅務(wù)總監(jiān)陸志軍提出，“全部持有”是只需在交付或支付等某一時(shí)點(diǎn)滿(mǎn)足即可，還是須在項(xiàng)目全周期滿(mǎn)足?

房地產(chǎn)項(xiàng)目因融資及合作開(kāi)發(fā)商的需要，常常會(huì)在拍到土地后，以老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，或直接引進(jìn)新股東的方式，增資擴(kuò)股。實(shí)踐中，要求企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期維持股權(quán)結(jié)構(gòu)不變，比較困難。對(duì)此，中國(guó)大企業(yè)稅收研究所副所長(zhǎng)魏斌分析，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)這類(lèi)疑難問(wèn)題，主要還是因?yàn)椴煌貐^(qū)的政策執(zhí)行口徑存在差異。

安徽省稅務(wù)局貨勞處干部劉毅在工作中接觸過(guò)不少此類(lèi)問(wèn)題。他表示，對(duì)于這類(lèi)“疑難雜癥”，企業(yè)可以從紛繁復(fù)雜的地產(chǎn)與財(cái)稅的法間差異中跳出來(lái)，變通看待和解決。例如，盡早成立項(xiàng)目子公司，對(duì)競(jìng)拍保證金之后余款的支付和財(cái)政票據(jù)的取得進(jìn)行相應(yīng)約定，將解決問(wèn)題的端口“環(huán)節(jié)前置”。同時(shí)，建議企業(yè)積極與政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，形成良性互動(dòng)，為后續(xù)企業(yè)按規(guī)定扣除向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，準(zhǔn)備充分、合法的憑證和依據(jù)。

問(wèn)題內(nèi)容：

我公司取得土地后，由我公司的全資子公司再設(shè)立持有100%股權(quán)的全資項(xiàng)目公司來(lái)開(kāi)發(fā)，是否適用財(cái)稅[2016]140號(hào)第八條，“......（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。”的規(guī)定？

答復(fù)內(nèi)容：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;

(二)政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變;

(三)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

您提交的信息與上述不完全一致。建議具體問(wèn)題請(qǐng)攜帶相關(guān)資料請(qǐng)您的主管稅務(wù)局進(jìn)項(xiàng)判斷。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：寧波市稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間：2021-10-20

（3）如果是母公司獲得土地出讓金收據(jù)，并取得土地證，擬成立子公司開(kāi)發(fā)。

如果母公司取得了國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，如果過(guò)戶(hù)到項(xiàng)目子公司，是屬于土地轉(zhuǎn)讓行為，將面臨稅收和法律風(fēng)險(xiǎn)。如果要繼續(xù)過(guò)戶(hù)到子公司，主要是有以下三種方式。

1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

由于地產(chǎn)管理法要求，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上方可轉(zhuǎn)讓。完成25%以后，在建工程轉(zhuǎn)讓涉及到到大量稅費(fèi)。

2、劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》：同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

3、作價(jià)入股。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。

一般來(lái)說(shuō)母公司拿地，子公司開(kāi)發(fā)主要有這三種情況，可以根據(jù)實(shí)際情況來(lái)過(guò)戶(hù)土地使用權(quán)。