2022年2月8日，浙江比依電器股份有限公司（股票代碼：603215，股票簡(jiǎn)稱(chēng)：比依股份）在《首次公開(kāi)發(fā)行股票招股說(shuō)明書(shū)》中披露了公司一起并未成功實(shí)施的土地、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)稅收籌劃。

一、基本案情

經(jīng)筆者整理，發(fā)行人在招股說(shuō)明書(shū)披露的基本案情如下：

（一）背景資料

發(fā)行人核心產(chǎn)品為空氣炸鍋及空氣烤箱。2018 年以來(lái)，空氣炸鍋產(chǎn)品市場(chǎng)需求迅速增長(zhǎng)，受土地廠房因素限制，發(fā)行人產(chǎn)能不足的情況日漸明顯，有擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的需求，譚家?guī)X東路 9 號(hào)地上建筑物主要為標(biāo)準(zhǔn)廠房，能夠滿(mǎn)足發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，假設(shè)明確無(wú)法收儲(chǔ)，亦可用于發(fā)行人擴(kuò)產(chǎn)。綜合考慮上述因素，實(shí)際控制人決定通過(guò)寧波稱(chēng)鑫（合伙企業(yè)）先行購(gòu)買(mǎi)該土地房產(chǎn)。

寧波稱(chēng)鑫于 2018 年 7 月通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)取得上述土地，拍賣(mài)總價(jià)款為8,000 萬(wàn)元，上述款項(xiàng)中 2,400 萬(wàn)元來(lái)源于舟山信億，5,600 萬(wàn)元來(lái)源于寧波金甌資產(chǎn)管理有限公司、光大金甌，光大金甌作為優(yōu)先級(jí)有限合伙人獲取 12%/年固定收益。舟山信億作為實(shí)際控制人控制的公司，其資金主要來(lái)源于比依集團(tuán)，而比依集團(tuán)資金主要向發(fā)行人拆入。

（二）原計(jì)劃方案

寧波稱(chēng)鑫擬以其所持有的坐落于譚家?guī)X東路 9 號(hào)的土地使用權(quán)及其上建筑物出資設(shè)立稱(chēng)鑫電器，持有稱(chēng)鑫電器 100%的股權(quán)，而后發(fā)行人擬平價(jià)受讓寧波稱(chēng)鑫所持有的稱(chēng)鑫電器 100%股權(quán)，使稱(chēng)鑫電器成為發(fā)行人的全資子公司，從而實(shí)現(xiàn)通過(guò)稱(chēng)鑫電器間接擁有譚家?guī)X東路 9 號(hào)的土地及房產(chǎn)的目的。按照上述預(yù)想方案操作，根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）和《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕17 號(hào)）的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)需繳納的土地增值稅、契稅。相較于發(fā)行人直接購(gòu)買(mǎi)該等土地及房產(chǎn)，前述以土地房產(chǎn)出資而后平價(jià)轉(zhuǎn)讓稱(chēng)鑫電器股權(quán)的方式能夠大幅降低交易稅負(fù)成本。

（三）調(diào)整后的方案

實(shí)際操作過(guò)程中，發(fā)行人所在地市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)反饋，根據(jù)《公司法》的規(guī)定，自然人或者法人可以設(shè)立一人有限責(zé)任公司，但有限合伙企業(yè)不是法人，不能作為有限公司的唯一股東，因此稱(chēng)鑫電器設(shè)立時(shí)實(shí)際的股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整為寧波稱(chēng)鑫持股 99%，發(fā)行人持股 1%。稱(chēng)鑫電器設(shè)立后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為稱(chēng)鑫電器的股權(quán)結(jié)構(gòu)不滿(mǎn)足免征土地增值稅和契稅的條件，寧波稱(chēng)鑫以土地使用權(quán)及其上建筑物出資不能免征土地增值稅和契稅。

（四）實(shí)際執(zhí)行的方案

最后，發(fā)行人決定改為直接向?qū)幉ǚQ(chēng)鑫購(gòu)買(mǎi)相關(guān)土地房產(chǎn)。

二、交易示意圖

筆者根據(jù)上述資料，繪制了交易示意圖，可以更直觀的了解交易事項(xiàng)。

（一）原計(jì)劃方案

（二）調(diào)整后的方案

（三）實(shí)際執(zhí)行的方案

三、稅務(wù)處理簡(jiǎn)評(píng)

土地、房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房地產(chǎn)”）在交易時(shí)，處置方涉及增值稅、土地增值稅、印花稅及企業(yè)所得稅，接收方涉及契稅及印花稅。由于土地增值稅一般稅負(fù)較重，交易需要重點(diǎn)考慮土地增值稅的稅收成本，因此很多稅收籌劃方式是以轉(zhuǎn)讓股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

寧波稱(chēng)鑫通過(guò)網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)取得房地產(chǎn)時(shí)，如果取得了增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則其可以按發(fā)票上注明的稅額來(lái)抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額，但實(shí)務(wù)中經(jīng)常取得不了，那么在以后處置房地產(chǎn)時(shí)，寧波稱(chēng)鑫只能按9%的適用稅率繳納增值稅。

在以房地產(chǎn)投資入股環(huán)節(jié)，財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)第四條規(guī)定，“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。”一些地區(qū)并不認(rèn)可房地產(chǎn)直接投資入股可以適用該條的政策。另外，對(duì)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，一些地區(qū)要求繳納土地增值稅。

契稅稅率為3-5%，也是比較大的稅收成本。其實(shí)，原計(jì)劃方案寧波稱(chēng)鑫擬以房地產(chǎn)直接投資設(shè)立稱(chēng)鑫電器，也是不能免征契稅的。

提前溝通很重要，筆者一直呼吁在并購(gòu)重組領(lǐng)域試行稅務(wù)事項(xiàng)事先裁定制度。本案中，相關(guān)方顯然提前與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行了溝通，才避免了政策誤用或錯(cuò)用的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

稅收籌劃方案應(yīng)建立在可落地的基礎(chǔ)上，不能忽視其他部門(mén)的規(guī)定，原計(jì)劃方案就是因?yàn)闊o(wú)法落地而執(zhí)行不了。