房地產公司通過招拍掛取得土地使用權后實施七通一平且治理地下采空區(qū)后將土地轉讓給其他房地產公司在土地增值稅申報時是否可以將取得土地使用權時所支付的金額和開發(fā)成本加扣20%

2019-08-21答復內容：您好！您提交的問題已收悉。根據《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第六條，

（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。

（二）對取得土地使用權后投入資金，將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發(fā)。

具體建議攜帶相關資料前往主管稅務機關聯系咨詢。

河南省稅務局

房地產開發(fā)企業(yè)轉讓土地使用權，“生地”、“熟地”如何界定？有無具體的法律法規(guī)類文件？若認定為從“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”再轉讓土地使用權的，取得土地使用權時支付的地價款，在土地增值稅清算時能否加計20%扣除？

2021-09-07答復內容：您好！您所咨詢的問題收悉?，F針對您所提供的信息回復如下：

一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定， 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發(fā)成本)的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。……（六）根據條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

三、根據《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）規(guī)定，二、為什么要開征土地增值稅?……（二）對土地增值稅課稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，以保護正當房地產開發(fā)的發(fā)展。土地增值主要是兩方面原因，一是自然增值……二是投資增值，把“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”，建成各種生產、生活、商業(yè)設施，形成土地增值。……第五條……（六）加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20%的扣除。第六條具體計算增值額時應注意什么? 在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。（二）對取得土地使用權后投入資金，將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發(fā)。（三）對取得土地使用權后進行房地產開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。……

四、根據《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則>的通知》(國稅發(fā)〔2007〕132號)第三十八規(guī)定，國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應當包括下列內容：(一)對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。(二)對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)(如“三通一平”等)，不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。

因此,根據上述文件規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20%的扣除。對于“生地”、“熟地”如何界定，稅法上并無明確解釋。但是，按照規(guī)定，對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。對取得土地使用權后投入資金，將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。建議您參考上述規(guī)定，并結合實際業(yè)務情況確定本單位適用的情況。如界定困難，建議攜帶相關資料到主管稅務機關進一步確認。

感謝您的咨詢！上述回復僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯系12366納稅服務熱線或主管稅務機關。

福建省稅務局

2021-03-16 工業(yè)企業(yè)轉讓土地使用權計算土地增值稅時能否扣除“三通一平”工程款

我是工業(yè)企業(yè)，擬轉讓土地使用權，在計算土地增值稅時，稅務人員說我不是房地產開發(fā)企業(yè)，轉讓的不是房地產項目，所以只能扣除土地款，不能扣除將生地變?yōu)槭斓氐?ldquo;三通一平”工程款、勘察費等前期工程費，是否合理？

回復內容：您好！您提交的網上留言咨詢已收悉，現答復如下：

如您所述，貴公司將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉讓的，計算其增值額時，允許扣除開發(fā)土地所需成本，但不可加計20%扣除。

文件依據：

一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）規(guī)定：“第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。”

二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）：“ 第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。”

三、根據《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）規(guī)定：“六、具體計算增值額時應注意什么?

在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：

……

（二）對取得土地使用權后投入資金，將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。……”