問(wèn)題標(biāo)題：房地產(chǎn)企業(yè)交納的土地使用稅在竣工前是否可以入開(kāi)發(fā)成本

問(wèn)題內(nèi)容：你好，很多人認(rèn)為一般企業(yè)的土地使用稅是入的管理費(fèi)用，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，達(dá)到竣工備案之前的土地使用稅應(yīng)是土地成本的一部分，要入開(kāi)發(fā)成本，待竣工備案后再交納土地使用稅才入管理費(fèi)用。對(duì)此總局并無(wú)明文規(guī)定，只是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅務(wù)文件例舉時(shí)是說(shuō)的入管理費(fèi)用，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的明確規(guī)定，各地稅局掌握不盡相同，故請(qǐng)教總局如何處理。

國(guó)家稅務(wù)總局的回復(fù)：您好：

對(duì)于你所提問(wèn)題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問(wèn)題對(duì)企業(yè)所得稅實(shí)際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對(duì)該問(wèn)題進(jìn)一步明確之前，暫可以視為開(kāi)發(fā)成本的一部分。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

歡迎您再次提問(wèn)。

國(guó)家稅務(wù)總局

2013/01/15

土地使用稅可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？

留言時(shí)間：2021-06-01

留言內(nèi)容：國(guó)家稅務(wù)總局在2013年1月15日網(wǎng)上答疑，提到房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地使用稅可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。河南省局有沒(méi)有出臺(tái)類(lèi)似地方規(guī)范性文件？能不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？

答復(fù)時(shí)間：2021-06-01

答復(fù)內(nèi)容：您好！您所咨詢的問(wèn)題收悉?，F(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

因此，根據(jù)上述文件，河南省局沒(méi)有出臺(tái)類(lèi)似地方規(guī)范性文件。城鎮(zhèn)土地使用稅屬于“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，進(jìn)行相應(yīng)企業(yè)所得稅處理。

感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對(duì)此仍有疑問(wèn)，請(qǐng)聯(lián)系12366納稅服務(wù)熱線或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

答復(fù)單位：國(guó)家稅務(wù)總局河南省稅務(wù)局

開(kāi)發(fā)期間繳納的土地使用稅如何會(huì)計(jì)處理

現(xiàn)時(shí)按財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)文件要求,企業(yè)發(fā)生的房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等都通過(guò)稅金及附加科目”核算;計(jì)提分錄為:借:稅金及附加——城鎮(zhèn)土地使用稅 貸:應(yīng)交稅費(fèi)城鎮(zhèn)土地使用稅，上交時(shí):借:應(yīng)交稅費(fèi)城鎮(zhèn)土地使用稅 貸:銀行存款。

開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用稅的征稅對(duì)象是用于開(kāi)發(fā)用的土地,是企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的組成部分,隨著產(chǎn)品的銷(xiāo)售后不征土地使用稅。受讓的土地不是企業(yè)辦公和營(yíng)業(yè)用地。舉一個(gè)列子,如租賃費(fèi)，如果是公司辦公用房的租賃,我們列管理費(fèi)用,但如果種植企業(yè)的土地租賃呢?肯定要列入成本。所以,房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處,一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入“稅金及附加”,房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工之前,所繳納的土地使用稅按受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的部分,應(yīng)當(dāng)予以資本化。

未開(kāi)發(fā)土地繳納的土地使用稅的會(huì)計(jì)處理

問(wèn)：未開(kāi)發(fā)土地繳納的土地使用稅與已開(kāi)發(fā)土地繳納的土地使用稅，會(huì)計(jì)處理是否一致?

答：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第三條規(guī)定，本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：

(一)已出租的土地使用權(quán)。

(二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

(三)已出租的建筑物。

第四條規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：

(一)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。

(二)作為存貨的房地產(chǎn)。

同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》規(guī)定，除了與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用稅均在“管理費(fèi)用”科目核算。

問(wèn)題所述未開(kāi)發(fā)土地如果屬于已出租的或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，計(jì)提土地使用稅時(shí)，記入“營(yíng)業(yè)稅金與附加”科目，否則計(jì)入“管理費(fèi)用”科目。

具體賬務(wù)處理根據(jù)會(huì)計(jì)的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，規(guī)范處理時(shí)按照相應(yīng)的企業(yè)所得稅、土地增值稅要求進(jìn)行匯算，及時(shí)跟主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行確認(rèn)。