土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個重要稅種，這個稅種有個特點是先預繳后清算。在土地增稅清算完，一般情況下都會涉及補繳土地增值稅，而補繳的稅金在預繳的當年的企業(yè)所得稅稅前是未進行扣除的，這種情況下就會導致土地增值稅預繳當年多繳納企業(yè)所得稅；而土地增值稅清算當年，企業(yè)后續(xù)收入已經(jīng)比較少了，會導致企業(yè)出現(xiàn)虧損，這種情況應該怎么辦呢？

一、相關政策變革

2010年12月24日國家稅務總局發(fā)布了《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號），規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算造成的虧損，在企業(yè)注銷稅務登記時還沒有彌補的，企業(yè)可在注銷前提出申請，稅務機關將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。

實務中，由于多種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品銷售完成后，短期內(nèi)無法注銷，導致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅；而企業(yè)為了退稅將企業(yè)注銷后也會存在諸多問題。

為解決上述問題，結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的特點，2016年12月9日國家稅務總局發(fā)布了《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第81號），對土地增值稅清算后出現(xiàn)虧損的企業(yè)所得稅退稅政策進行了完善，同時國家稅務總局公告2010年第29號也停止執(zhí)行，但是退稅的相關處理還是延續(xù)了29號公告的方法。

二、土地增值稅清算導致多繳納企業(yè)所得稅處理

企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損的分別以下兩種情況處理：

（一）有后續(xù)開發(fā)項目的，虧損向以后年度結轉，用以后年度所得彌補；

（二）沒有后續(xù)開發(fā)項目的，按規(guī)定計算出開發(fā)各年度由于土地增值稅多繳納企業(yè)所得稅，并申請退稅。

后續(xù)開發(fā)項目，是指正在開發(fā)以及中標的項目。

開發(fā)各年度，是指從開始預售之年度開始，一直到清算的年度。

三、計算方法及退稅程序

1、計算開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅

該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：

各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

土地增值稅總額為按照規(guī)定進行清算的土地增值稅 清算報告的土地增值稅 金額。

銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。這里的銷售收入應與企業(yè)所得稅申報表中的收入配比。

2、計算開發(fā)各年度應補充扣除的土地增值稅

當年應補充扣除的土地增值稅=各年度應分攤的土地增值稅-該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅

3、計算開發(fā)各年度應退企業(yè)所得稅

（1）a=當年應補充扣除的土地增值稅×當年度企業(yè)所得稅適用稅率

（2）b=當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款

如a<0,則應補稅為-a ；如a>0,若a>b,則退稅金額為b,則應向后結轉虧損，結轉金額為（ a-b ） ÷ 當年適用的企業(yè)所得稅稅率；若a<b< strong>,則退稅金額為a；

四、案例分析

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項目，2017年10月項目全部竣工并銷售完畢，同年12月進行土地增值稅清算，整個項目共繳納土地增值稅1100萬元，2017年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應納稅所得額為-400萬元， 2015年-2017年銷售收入情況、土地增值稅及企業(yè)所得稅繳納情況如下表：

該企業(yè)所得稅率為25%。企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項目，現(xiàn)擬申請退稅，具體計算過程如下：

2015年

分攤土地增值稅=1100×（ 12000÷30000 ）=440

應納稅所得額調(diào)整=240-440=-200

應退企業(yè)所得稅=200*25%=50

實繳企業(yè)所得稅=45，故實際可退企業(yè)所得稅=45

調(diào)整后虧損結轉=（45-50）÷25%=-20

2016年

分攤土地增值稅=1100×（ 15000÷30000 ）=550

應納稅所得額調(diào)整=300-550-20=-270

應退企業(yè)所得稅=270*25%=67.5

實繳企業(yè)所得稅=310

實際可退企業(yè)所得稅=67.5

2017年

分攤土地增值稅=1100×（ 3000÷30000 ）=110

應納稅所得額調(diào)整=60+500-110=450

調(diào)整后應納稅所得額=-400+450=50

應補繳企業(yè)所得稅=50 ×25%=12.5

累計退稅額=45+67.5-12.5=100