一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房于房屋交付時(shí)確認(rèn)會(huì)計(jì)收入的實(shí)現(xiàn)；而在企業(yè)所得稅上，房地產(chǎn)企業(yè)銷售已完工產(chǎn)品，并通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為企業(yè)所得收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品只要符合已將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產(chǎn)權(quán)證明這些條件其中之一，即視為已經(jīng)完工產(chǎn)品。

房地產(chǎn)企業(yè)在房屋未交付之前預(yù)收房款，不論是從會(huì)計(jì)制度角度，還是企業(yè)所得稅角度，均不確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。而在預(yù)售期間發(fā)生的大量銷售傭金，雖然在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，是作為“合同取得成本”不計(jì)入當(dāng)期損益，于銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入成本費(fèi)用配比原則，確認(rèn)當(dāng)期銷售費(fèi)用。但在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之前，預(yù)售期間發(fā)生的銷售傭金是直接計(jì)入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)僅處于預(yù)售階段，并未達(dá)到企業(yè)所得稅規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)完工年度的條件，在預(yù)售階段時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款已按照一定的計(jì)稅毛利率參與到當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的計(jì)算當(dāng)中，故這部分銷售傭金是否滿足權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則呢？針對(duì)此問題該如何界定，目前國(guó)家稅務(wù)總局方面并未給予官方的解答。

筆者認(rèn)為，在沒有新的規(guī)定之前，仍按慣例，除應(yīng)當(dāng)予以資本化外，傭金于實(shí)際發(fā)生的當(dāng)期計(jì)入當(dāng)期損益。如果房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年收入未實(shí)現(xiàn)，預(yù)售期間已支付的銷售傭金是否允許稅前扣除呢？

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于保險(xiǎn)企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的公告》（財(cái)稅〔2019〕72號(hào)）第一條的規(guī)定，除保險(xiǎn)公司外，其他企業(yè)按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%以內(nèi)的部分允許稅前扣除。并且對(duì)超過標(biāo)準(zhǔn)的手續(xù)費(fèi)及傭金除保險(xiǎn)企業(yè)允許結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除外，其他企業(yè)不允許。這里明確計(jì)算扣除限額的基數(shù)為簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額，也就是用以計(jì)算傭金或手續(xù)費(fèi)的收入金額并非會(huì)計(jì)或稅務(wù)中規(guī)定的確認(rèn)收入金額。并且應(yīng)該是每一份服務(wù)協(xié)議或者合同允許稅前扣除的額度都不超過5%。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售傭金的稅前扣除并非是與當(dāng)年的銷售收入掛鉤，換句話說，即便當(dāng)期沒有收入，只要支付的傭金不超過銷售合同金額的5%，也允許稅前扣除。并且在實(shí)踐中，銷售傭金一般不會(huì)超過合同金額的5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%允許稅前扣除屬于特例。