關(guān)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，各稅種如何處理？拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出是否需要發(fā)票？針對(duì)非貨幣化的安置支出，其視同銷售收入能否作為增值稅的抵減項(xiàng)目？......我們?yōu)榇蠹沂崂砹烁鞯氐膱?zhí)行口徑，一起來學(xué)習(xí)。

1、廣東省稅務(wù)局

問：按照財(cái)稅【2016】140號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。請(qǐng)問這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)除了以貨幣支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。試點(diǎn)納稅人按照上述4－10款的規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。（2）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。（5）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。另外，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）的規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

此外，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定，在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。因此，您司可根據(jù)上述文件結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行判斷。如無法自行判斷，請(qǐng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)資料，由其依法進(jìn)行判定。涉及具體征管問題請(qǐng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行咨詢了解。

2、深圳市稅務(wù)局

一問：回遷房視同收入系房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否可按照財(cái)稅【2016】140號(hào)文第七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除“，在計(jì)算銷售額時(shí)進(jìn)行扣除？

答：一、政府城市更新項(xiàng)目的回遷安置房，納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為。

如開具發(fā)票的，應(yīng)按照發(fā)票上注明的銷售額計(jì)算繳納增值稅；

如發(fā)票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具發(fā)票的，按照視同銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納增值稅，請(qǐng)按以下情況確認(rèn)銷售額：

1、確認(rèn)回遷安置房面積，主要依據(jù)經(jīng)城市更新部門備案的拆遷補(bǔ)償協(xié)議中房屋補(bǔ)償約定的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或面積進(jìn)行確認(rèn)。

2、確定視同銷售的銷售額：①實(shí)際回遷面積未超過拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格=建筑工程成本×（1+10%成本利潤(rùn)率）②實(shí)際回遷面積超過拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定面積的部分，按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定

（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）

成本利潤(rùn)率由國家稅務(wù)總局確定。

不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

二、若回遷房的行為不是政府城市更新的行為而發(fā)生的，視同正常市場(chǎng)銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)確認(rèn)銷售額，若納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，請(qǐng)按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定確認(rèn)。

二問：在拆遷過程中，納稅人不擁有土地使用權(quán)，但收到的房產(chǎn)（建設(shè)在集體土地上的房產(chǎn)，不擁有房產(chǎn)證）補(bǔ)償款，是否需要申報(bào)繳納土地增值稅、增值稅、印花稅？

答：收到房產(chǎn)賠償款無需繳納增值稅。

按照土地增值稅暫行條例，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

拆遷補(bǔ)償合同不屬于印花稅應(yīng)稅范圍。

如有疑問建議進(jìn)一步說明情況后再反映。

三問：按照財(cái)稅【2016】140號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。請(qǐng)問這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)除了以貨幣支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)？

答：目前僅可扣除對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金補(bǔ)償,物業(yè)補(bǔ)償需要按照建筑成本加成10%視同銷售額。

3、山東省稅務(wù)局

問：我企業(yè)是一般納稅人，自有廠房一處，已經(jīng)取得土地證和房產(chǎn)證?，F(xiàn)在要通高鐵，面臨拆遷，請(qǐng)問如果拆遷補(bǔ)償，企業(yè)要交哪些稅費(fèi)，計(jì)稅依據(jù)是什么？

答：企業(yè)所得稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法＞的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）第十五條企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。

第十六條企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。

企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。

第十七條下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行搬遷清算，計(jì)算搬遷所得：

(一)從搬遷開始，5年內(nèi)(包括搬遷當(dāng)年度)任何一年完成搬遷的。

(二)從搬遷開始，搬遷時(shí)間滿5年(包括搬遷當(dāng)年度)的年度。

契稅：根據(jù)《關(guān)于明確契稅有關(guān)政策的通知》(魯財(cái)稅〔2017〕1號(hào))

二、單位的土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格不超出貨幣補(bǔ)償?shù)?，或者不繳納產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)重新承受的土地、房屋權(quán)屬免征契稅;超過補(bǔ)償?shù)?，或者需要繳納產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。享受稅收優(yōu)惠的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

土地增值稅:根據(jù)《中華人民共許國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。”

二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十一條規(guī)定：“條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。”

三、根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）規(guī)定：“四、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：

因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；

因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。”

4、安徽省稅務(wù)局

一問：營(yíng)業(yè)執(zhí)照個(gè)體工商戶，工業(yè)用地及廠房，針對(duì)國家政策性拆遷給予的補(bǔ)償款是否需要納稅，咨詢幾個(gè)問題：

1、是否繳納增值稅；

2、是否繳納土地增值稅；

3、是否繳納個(gè)人所得稅；（非法人，沒有核定企業(yè)所得稅）

是否有其他未列式的納稅義務(wù)，如果需要納稅，納稅基數(shù)及比例分別是多少？

答：1.土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā))第一條第(三十七)項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。

2.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：

……（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。”

因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。”

3.《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。該“被拆遷人”包括自然人、個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商業(yè)用房。但“拆遷補(bǔ)償款”不包括對(duì)個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)償。

二問：因城市規(guī)劃需要，近期我單位幾處營(yíng)業(yè)用房被拆遷，收到政府的拆遷補(bǔ)償款，具體包含1.房屋土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.搬遷費(fèi)3.經(jīng)營(yíng)過渡費(fèi)4.附屬物補(bǔ)償5.拆遷獎(jiǎng)勵(lì)，共五項(xiàng)內(nèi)容。

2016財(cái)稅36號(hào)文附件3，免征增值稅的第三十七條，“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”。

結(jié)合對(duì)上述法條的理解，請(qǐng)問：我單位因拆遷取得的上述5項(xiàng)費(fèi)用是否都屬于增值稅免稅范圍？如果不免，哪些應(yīng)當(dāng)納稅？

答：拆遷補(bǔ)償中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償及貨物的補(bǔ)償應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算繳納增值稅。注釋1

三問：市軌道交通項(xiàng)目公司對(duì)沿線占用的土地使用權(quán)及地面附屬物（綠化、非機(jī)動(dòng)車棚、塑料玩具及場(chǎng)地地坪等）支付補(bǔ)償（補(bǔ)償款款由財(cái)政局撥付項(xiàng)目公司代為支付，項(xiàng)目公司對(duì)外簽訂補(bǔ)償協(xié)議。土地使用權(quán)先收回國有，再由國土局劃撥給軌道交通項(xiàng)目公司）

1、土地使用權(quán)及地面附屬物補(bǔ)償是否屬于應(yīng)稅項(xiàng)目需要對(duì)方單位或個(gè)人開具增值稅發(fā)票？

2、其中涉及補(bǔ)償給某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，是否需要小區(qū)業(yè)主委員會(huì)去稅局代開發(fā)票？收據(jù)是否可以？（主要為地面車站的樓扶梯占用沿街小區(qū)或單位部分土地及地面附屬物）

答：1.拆遷補(bǔ)償中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償及貨物的補(bǔ)償應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算繳納增值稅，其余的不征稅項(xiàng)目不能開具發(fā)票。

2.根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)規(guī)定：“第九條企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對(duì)方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號(hào)、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。”

對(duì)于不征稅項(xiàng)目不能開具發(fā)票的，可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)如何入賬。

四問：政府因城市規(guī)劃需要對(duì)我公司院內(nèi)占地面積19075平米的土地（含地上構(gòu)筑物）進(jìn)行征收，住建委同意給予我公司拆遷政策補(bǔ)償款2444萬元人民幣。根據(jù)2019年第45號(hào)中第七條，可不征收增值稅。以及201636號(hào)公告附件三第三十七條也可免征增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》條例第八條(二)項(xiàng)可免征土地增值稅。

拆遷款中包括土地6867000，房屋604782.8，拆遷費(fèi)4016.16，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償100404，提前簽約獎(jiǎng)勵(lì)16,863,797.04。

其中哪些可以免征增值稅和土地使用稅？

答：增值稅，對(duì)拆遷補(bǔ)償款中的內(nèi)容，目前對(duì)房屋建筑物的拆遷補(bǔ)償按銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征稅；土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅；其他項(xiàng)目不征稅。注釋2

土地增值稅，因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅

注釋1、2

（1）關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào)）規(guī)定：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三十七)項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。

（2）財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件3：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》：下列項(xiàng)目免征增值稅（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

5、福建省稅務(wù)局

問：我公司被納入政府拆遷范圍，政府部門擬向我公司支付拆遷補(bǔ)償款，要求我公司開具發(fā)票。請(qǐng)問從政府部門取得拆遷補(bǔ)償款是否可以可以開票？開具什么發(fā)票？是否屬于免稅范圍？如果開具增值稅普通發(fā)票，屬于哪個(gè)稅收分類編碼？

答：根據(jù)您的敘述，如貴公司是屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形，可以免征增值稅?？梢园凑?rdquo;轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“開具增值稅普通發(fā)票。

文件依據(jù)：

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》規(guī)定：“一、下列項(xiàng)目免征增值稅

……

（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。“

6、廈門市稅務(wù)局

一問：國有企業(yè)受政府委托代理征地拆遷工作，不墊資，收取代理服務(wù)費(fèi)，請(qǐng)問：1.代政府支付地上建筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何繳納增值稅；2.若只就代理服務(wù)費(fèi)繳納服務(wù)業(yè)增值稅，應(yīng)具備什么條件？

答：你司代收轉(zhuǎn)付的拆遷補(bǔ)償款不需要繳納增值稅。但是對(duì)你司收取的代理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。

二問：拆遷補(bǔ)償支出不是用現(xiàn)金，而是用免交物業(yè)費(fèi)的形式給予補(bǔ)償。在計(jì)算增值稅時(shí)，可以作為收入的減項(xiàng)？（銷項(xiàng)稅額=（收入-地價(jià)款-拆遷補(bǔ)償?shù)龋?適用稅率）

答：上述情況，支付補(bǔ)償款及收取物業(yè)管理費(fèi)是兩項(xiàng)不同的事項(xiàng)，只是貴司在操作上將支付補(bǔ)償款給省略了，直接以免交物業(yè)費(fèi)的形式給予補(bǔ)償。

因此，你司應(yīng)該分別做稅務(wù)處理。不得以沖減收入的方式不計(jì)提物業(yè)管理費(fèi)收入的銷項(xiàng)稅額。

三問：按照財(cái)稅【2016】140號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。請(qǐng)問這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)除了以貨幣支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)？

答：原營(yíng)業(yè)稅下，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號(hào)) 規(guī)定：“一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問題

房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。”

依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增前按照規(guī)定應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，該業(yè)務(wù)“以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時(shí)如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不應(yīng)確認(rèn)為拆遷費(fèi)用在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)扣除。

7、陜西省稅務(wù)局

一問：按照財(cái)稅【2016】140號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。請(qǐng)問這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)除了以貨幣支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)？

答：原營(yíng)業(yè)稅下，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號(hào)) 規(guī)定：“一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問題。

房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。”

依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增前按照規(guī)定應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，該業(yè)務(wù)“以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時(shí)如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不應(yīng)確認(rèn)為拆遷費(fèi)用在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)扣除。

二問：我司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建成安置房后無償移交給村名，請(qǐng)問：營(yíng)改增后，安置房視同銷售的計(jì)稅價(jià)格是否參照國家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)，計(jì)稅銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）予以核定”，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款？

答：通常情況下，代建房屋以委托方（政府或企業(yè)）名義進(jìn)行立項(xiàng)，土地和后續(xù)報(bào)建手續(xù)均登記在委托方名下，受托方一般不墊付資金，而由委托方承擔(dān)全部建設(shè)費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)與委托方簽訂合同，受托進(jìn)行房屋代建，在實(shí)際操作中還可能存在代為立項(xiàng)、墊付建設(shè)資金等情形。因此，房地產(chǎn)企業(yè)代建房屋應(yīng)根據(jù)其實(shí)際從事的業(yè)務(wù)性質(zhì)繳納增值稅。

①僅從事代建項(xiàng)目管理的，應(yīng)就其取得的代建管理費(fèi)收入按照“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅。

②房地產(chǎn)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)、取得土地和后續(xù)報(bào)建手續(xù)建設(shè)房屋的，屬于自行開發(fā)房地產(chǎn)行為，項(xiàng)目完工移交委托方時(shí)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅。

③從事代建管理外，房地產(chǎn)企業(yè)為代建項(xiàng)目墊付全部或部分建設(shè)資金的，應(yīng)就其取得的資金占用費(fèi)（利息性質(zhì)）的收入按“貸款服務(wù)”繳納增值稅。

若屬于應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅的情況，則按照下列方法確定增值稅銷售額。

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：

（一）按納稅人當(dāng)月同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；

（二）按納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；

（三）按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）

屬于應(yīng)征消費(fèi)稅的貨物，其組成計(jì)稅價(jià)格中應(yīng)加計(jì)消費(fèi)稅額。

公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實(shí)際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實(shí)際采購成本。公式中的成本利潤(rùn)率由國家稅務(wù)總局確定。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

8、江蘇省稅務(wù)局

問：我是一個(gè)個(gè)體工商戶，掛靠一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，繳納一定的管理費(fèi)后，經(jīng)營(yíng)所得歸我所有。開發(fā)過程中，前期土地因?yàn)椴疬w補(bǔ)償取得了一筆政府拆遷補(bǔ)償款。請(qǐng)問，該筆補(bǔ)償款在開發(fā)公司那邊繳納完企業(yè)所得稅后，根據(jù)國稅發(fā)【1994】號(hào)179號(hào)，所得部分繳納個(gè)人所得稅，該筆所得是否適用財(cái)稅[2005]45號(hào)）的規(guī)定，被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅？

答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號(hào)）的規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

若您符合文件規(guī)定的被拆遷人，可以免征個(gè)人所得稅，若被拆遷人是房地產(chǎn)企業(yè)則不能享受該優(yōu)惠。

9、河南省稅務(wù)局

某房地產(chǎn)公司營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)拆遷安置戶原地安置，根據(jù)國稅函（2010）220號(hào)、國稅發(fā)（2006）187號(hào)文，對(duì)拆遷戶取得的房產(chǎn)按本企業(yè)同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

問：一、在計(jì)算增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，允許扣除，對(duì)于安置房確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否扣除？政策原意是向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許扣除，因安置房確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)企業(yè)雖未支付，但也未收到房款，是否視為支付，準(zhǔn)予扣除？

問：二、在計(jì)算增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)銷售額時(shí)，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款，請(qǐng)問建筑面積與可供銷售建筑面積是否含地下車位？

答：一、根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)) 規(guī)定，第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86)規(guī)定，五、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第五條中，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

因此，依據(jù)以上文件，1.營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，“以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。您企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時(shí)如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不應(yīng)確認(rèn)為拆遷費(fèi)用在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)扣除。2.“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。具體涉稅事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

10、山西省稅務(wù)局

問：按照財(cái)稅【2016】140號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。請(qǐng)問這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)除了以貨幣支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)？

答：原營(yíng)業(yè)稅下，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號(hào)) 規(guī)定：“一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問題。房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。”

依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增前按照規(guī)定應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，該業(yè)務(wù)“以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時(shí)如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不應(yīng)確認(rèn)為拆遷費(fèi)用在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)扣除。

11、北京市稅務(wù)局

問：?jiǎn)挝蝗〉貌疬w補(bǔ)償是否繳納增值稅，若需繳納，適用什么增值稅稅目？政策依據(jù)是什么？

答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）：《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》“三、銷售不動(dòng)產(chǎn)

銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。

構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。”注釋3

企業(yè)廠房因拆遷取得的拆遷補(bǔ)償款，對(duì)于建筑物補(bǔ)償按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅，對(duì)于生產(chǎn)機(jī)器補(bǔ)償按照銷售貨物繳納增值稅，而人工補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償不屬于增值稅征收范圍。對(duì)于上述各類補(bǔ)償款的具體款項(xiàng)應(yīng)在拆遷協(xié)議中予以明確，且被拆遷單位在財(cái)務(wù)處理上應(yīng)分別核算。

注釋3

（1）關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào)）規(guī)定：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三十七)項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。

（2）財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件3：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》：下列項(xiàng)目免征增值稅（三十七）土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

12、河北省稅務(wù)局

問：按照財(cái)稅【2016】140號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。請(qǐng)問這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)除了以貨幣支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)？

答：根據(jù)《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答（八）》規(guī)定：

十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計(jì)稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：

1、按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤(rùn)率)

成本利潤(rùn)率在國家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)【2009】31號(hào))中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤(rùn)率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。

13、福建省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)公司的拆遷補(bǔ)償款，有協(xié)議和銀行轉(zhuǎn)賬憑證，沒有取得收據(jù)，可以作為稅前扣除的憑證嗎？

答：文件依據(jù)：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）規(guī)定：“第八條稅前扣除憑證按照來源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。

內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費(fèi)用、損失和其他支出核算的會(huì)計(jì)原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國家會(huì)計(jì)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。

外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

第九條企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對(duì)方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號(hào)、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)人從事應(yīng)稅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售額不超過增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點(diǎn)。

稅務(wù)總局對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。

第十條企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅項(xiàng)目的，對(duì)方為單位的，以對(duì)方開具的發(fā)票以外的其他外部憑證作為稅前扣除憑證;對(duì)方為個(gè)人的，以內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證。

企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目雖不屬于應(yīng)稅項(xiàng)目，但按稅務(wù)總局規(guī)定可以開具發(fā)票的，可以發(fā)票作為稅前扣除憑證。

14、四川省稅務(wù)局

問：你好，房地產(chǎn)開發(fā)公司拿地時(shí)，對(duì)安置戶拆遷還房計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。請(qǐng)問拆遷補(bǔ)償費(fèi)的契稅計(jì)納基礎(chǔ)是以房地產(chǎn)公司房屋的建造成本來交嗎？

答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅[2004]134號(hào)）文件規(guī)定：

一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：

1、評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。

2、土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。

(二)以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。

三、已購公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。

15、遼寧省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給拆遷企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款對(duì)方是否可以開具發(fā)票？如果可以開具，如何開具？如果不能開具，用拆遷補(bǔ)償協(xié)議等相關(guān)資料是否可以所得稅稅前扣除，土地增值是否可以計(jì)入成本。

答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法附：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋的規(guī)定：“三、銷售不動(dòng)產(chǎn)

銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。

構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。”

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國發(fā)票管理辦法〉的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第587號(hào)）的規(guī)定：“第十九條銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。”

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）文件的規(guī)定：“

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。”

16、湖北省稅務(wù)局

問：按照財(cái)稅【2016】140號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。請(qǐng)問這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)除了以貨幣支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)？

答：原營(yíng)業(yè)稅下，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號(hào)) 文件第一條規(guī)定，關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問題。房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)時(shí)應(yīng)按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，我們認(rèn)為該業(yè)務(wù)“以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時(shí)如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不應(yīng)確認(rèn)為拆遷費(fèi)用在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)扣除。

17、重慶市稅務(wù)局

問：《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）第七條規(guī)定，

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函【2010】220號(hào)）第六條規(guī)定，

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

根據(jù)上述政策，回遷房視同銷售收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，能否在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)扣除？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）文件規(guī)定，“七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。”

舊城改造中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不向政府部門支付土地價(jià)款，而是通過采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式償還被拆遷人。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆除被拆遷人舊房，按照標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償新房并給予一定現(xiàn)金補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，營(yíng)改增后，我們認(rèn)為該業(yè)務(wù)“以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時(shí)如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不應(yīng)確認(rèn)為拆遷費(fèi)用在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)扣除。

實(shí)際征管建議聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步判定。