4種不同情況，房地產(chǎn)售樓部如何做稅收處理？

在售樓部歸集科目的時候，部分學員會自信滿滿的回答：售樓部支出計入“開發(fā)成本---開發(fā)間接費”！

“有依據(jù)嗎？”

“有！”

“國稅發(fā)[2009]31文件有規(guī)定！”

我們看看文件的規(guī)定：

國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）文件第二十七條關(guān)于“開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容”做了如下規(guī)定：

開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

毋庸置疑，有點語文基礎(chǔ)的都可以得出簡單的結(jié)論：售樓部支出屬于“營銷設(shè)施建造費”，因此計入開發(fā)成本，于是在計算土地增值稅的時候該部分可以加計扣除。

果真如此嗎？

我們需要明白以下問題：

一、會計據(jù)以做賬的規(guī)范性文件是什么

如果只有一個答案，就是《會計準則》；如果有兩個答案，增加“財政部關(guān)于會計核算的相關(guān)文件”即可，比如財政部關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知（財會[2016]22號）。

因此，依據(jù)稅法做賬有點說不過去了。

二、企業(yè)所得稅和土增稅的區(qū)別是什么

兩個稅種最主要的區(qū)別：

1、計稅對象不同。

企業(yè)所得稅是法人所得稅，是以法人為一個納稅人計算企業(yè)所得稅，分公司或者“項目部”要匯總計算企業(yè)所得稅的；

土地增值稅是以“項目”為清算單位計算的。一個房地產(chǎn)企業(yè)有可能開發(fā)好幾個項目，如果一年內(nèi)開工并竣工結(jié)算，則所有項目匯總計算企業(yè)所得稅，但是各個項目要分別進行土地增值稅清算的。

2、計稅期間不同。

企業(yè)所得稅按月或者按季度預交，按年度匯算清繳；

土地增值稅是按開發(fā)項目開發(fā)期間計算。自開盤截至清盤（或者理解為“達到清算條件”）結(jié)束，這個期間有可能是一年，也有可能是五年、十年。因此，土地增值稅的計算期間一般大于企業(yè)所得稅的計算期間。

正是由于企業(yè)所得稅和土地增值稅以上的差異，形成稅種之間的“推諉”現(xiàn)象：發(fā)生一筆費用或者支出，企業(yè)所得稅讓計入開發(fā)成本，這樣可以適當增加當期利潤，企業(yè)繳納企業(yè)所得稅的概率會高一些。但土地增值稅不樂意了，土地增值稅當然希望計入期間費用，而不是計入開發(fā)成本，誠然，在土地增值稅清算的時候，會因增加計價扣除的基數(shù)而添加扣除金額，形成侵蝕土地增值稅的稅基。

會計該如何做呢？請看我們討論過的第一個問題：會計據(jù)以做賬的規(guī)范性文件是什么？

三、售樓部支出土地增值稅的處理原則

我們列舉以下情況逐一分析：

1、待拆的樣板間

案例【1】：假設(shè)金穗源房地產(chǎn)公司待拆的樣板間發(fā)生建造支出1000萬元，硬裝發(fā)生了100萬元，購買家電、沙發(fā)等發(fā)生了50萬元。應做如下處理：

以上支出全部計入“固定資產(chǎn)”科目，按照不同的資產(chǎn)類型確認不同的折舊年限，照章計提折舊，在拆除年度，通過“固定資產(chǎn)清理”科目處理。

2、主體之內(nèi)的精裝房

案例【2】：假設(shè)金穗源房地產(chǎn)公司將所售樓盤的第6層作為精裝房，硬裝發(fā)生了100萬元，購買家電、沙發(fā)等發(fā)生了50萬元。應做如下處理：

硬裝支出計入“開發(fā)成本---建安費”， 家電、沙發(fā)等作為“固定資產(chǎn)”，按照案例【1】方式處理，在銷售實現(xiàn)的時候，未計提完的折舊計入“銷售費用”。如果“舊”彩電、沙發(fā)一并銷售給業(yè)主的，按照“買一送一”的原則處理。

3、利用會所（公配）修建的售樓部

案例【3】：金穗源房地產(chǎn)公司利用屬于公配的會所作為售樓部，會所建造支出發(fā)生1000萬元，硬裝發(fā)生了100萬元，購買家電、沙發(fā)等發(fā)生了50萬元。應做如下處理：

會所建造支出、硬裝支出計入“開發(fā)成本---公共配套費”， 家電、沙發(fā)等作為“固定資產(chǎn)”，按照案例【1】方式處理，在銷售實現(xiàn)的時候，未計提完的折舊計入“銷售費用”。

4、租賃紅線外房屋作為售樓部的

案例【3】：金穗源房地產(chǎn)公司在項目規(guī)劃之外的繁華地段租賃房屋發(fā)生租賃費1000萬元，硬裝發(fā)生了100萬元，購買家電、沙發(fā)等發(fā)生了50萬元。應做如下處理：

租賃費用、硬裝費用歸集在“長期待攤費用”，在租賃年限內(nèi)均衡攤銷；家電、沙發(fā)等計入“固定資產(chǎn)”，按照固定資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進行會計處理。

四、土地增值稅稅法依據(jù)

（1）總局層面規(guī)定：

《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”

（2）地方文件規(guī)定：

《海南省地方稅務局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務問答的通知》（瓊地稅函[2015]917號 ）文件規(guī)定：

九、納稅人銷售商品房時，連同家具一起銷售，家具成本如何計算扣除？

凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，如房屋銷售中外購的家具、家電支出，若在銷售合同中一并計入銷售收入，能夠提供購進發(fā)票的，準予作為“新建房及配套設(shè)施的成本”予以扣除，但不作為計入房地產(chǎn)開發(fā)費用和財政部規(guī)定的其他扣除項目的計算基數(shù)。

《江蘇省地方稅務局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號）文件規(guī)定：

（三）裝修裝飾費用的扣除?

凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費用，應計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。

《浙江省地方稅務局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的解答》回復：房地產(chǎn)開發(fā)項目中售樓處、樣板房等用房的建造費和裝修費如何計算扣除？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條對計算增值額的扣除項目的規(guī)定，現(xiàn)明確如下：對房地產(chǎn)開發(fā)項目中建造的售樓處、樣板房等用房，如屬于經(jīng)相關(guān)部門審批的項目建筑面積內(nèi)的用房，其建造成本和裝修費用按照“房地產(chǎn)開發(fā)成本”中的“建筑安裝工程費”歸集，允許全額列入扣除項目金額計算扣除；如不屬于經(jīng)相關(guān)部門審批的項目建筑面積內(nèi)的用房，其建造成本和裝修費用應列入“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中的“銷售費用”科目核算，“房地產(chǎn)開發(fā)費用”按《實施細則》第七條第（三）款規(guī)定計算。