近年來(lái)，由于價(jià)格相對(duì)較低、不限購(gòu)等原因，不少人開始青睞通過(guò)司法拍賣方式，競(jìng)拍罰沒(méi)房產(chǎn)。其中，拍賣成交后，過(guò)戶稅費(fèi)如何承擔(dān)，是大家比較關(guān)心的問(wèn)題。從受讓方的角度，筆者建議，參拍前，務(wù)必仔細(xì)閱讀拍賣公告，提前就稅費(fèi)事宜做好溝通，維護(hù)自身合法權(quán)益。

案例

7月30日，位于華中地區(qū)的甲省產(chǎn)權(quán)交易中心網(wǎng)站發(fā)布《財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息披露公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）?！豆妗凤@示，轉(zhuǎn)讓方甲省財(cái)政廳預(yù)算評(píng)審中心通過(guò)網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)方式，轉(zhuǎn)讓一商業(yè)住宅，該標(biāo)的來(lái)源系地方中級(jí)人民法院執(zhí)行案件涉及的強(qiáng)制執(zhí)行罰沒(méi)房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)1400余萬(wàn)元?！豆妗访鞔_，本次標(biāo)的交易過(guò)戶產(chǎn)生的稅費(fèi)按照當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行，原產(chǎn)權(quán)持有人應(yīng)繳納的所有稅費(fèi)和受讓方自身應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)均由受讓方承擔(dān)。

分析

本案例屬于典型的罰沒(méi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，《公告》沒(méi)有說(shuō)明本次交易需要繳納的具體稅種、稅率，但約定由受讓方承擔(dān)交易雙方產(chǎn)生的所有稅費(fèi)。

一般情形下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方需要繳納增值稅、土地增值稅、所得稅、印花稅，以及相應(yīng)的城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加（以下簡(jiǎn)稱“附加稅費(fèi)”），受讓方只需繳納契稅和印花稅。如果原產(chǎn)權(quán)所有人是個(gè)人，則其轉(zhuǎn)讓住房無(wú)須繳納土地增值稅。罰沒(méi)房產(chǎn)雖然是通過(guò)司法拍賣發(fā)生的轉(zhuǎn)讓，但是本質(zhì)上還是屬于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，因此，轉(zhuǎn)讓方和受讓方同樣需要繳納相應(yīng)的稅款。

受讓方需要就受讓房產(chǎn)繳納契稅和印花稅，這一點(diǎn)毋庸置疑。但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅和附加稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅和印花稅，是否必須由受讓方按照《公告》的約定承擔(dān)，筆者認(rèn)為，并不見得。

《公告》要求受讓方承擔(dān)原產(chǎn)權(quán)持有人應(yīng)繳納的所有稅費(fèi)，違背了我國(guó)相關(guān)的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號(hào)）第三十條規(guī)定，因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)；沒(méi)有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。2020年9月2日，國(guó)家稅務(wù)總局在對(duì)十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議第8471號(hào)建議的答復(fù)中也明確，“嚴(yán)格禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔(dān)全部稅費(fèi)，以提升拍賣實(shí)效，更好地維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益”。

目前，我國(guó)對(duì)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅費(fèi)承擔(dān)主體均有明確規(guī)定，并不是“沒(méi)有規(guī)定或規(guī)定不明”。因此，罰沒(méi)財(cái)物拍賣過(guò)程中涉及的稅費(fèi)，應(yīng)由雙方按法律、法規(guī)規(guī)定各自繳納，而不應(yīng)在競(jìng)買公告中對(duì)納稅義務(wù)主體進(jìn)行變更，這不僅違背了稅收法定原則，也會(huì)影響競(jìng)拍人競(jìng)拍的熱情，反而不利于罰沒(méi)房產(chǎn)的順利拍賣。

另外，即使《公告》有權(quán)要求受讓方承擔(dān)原產(chǎn)權(quán)持有人可能產(chǎn)生的稅費(fèi)，受讓方仍然需要注意，罰沒(méi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不同于一般房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方并不需要繳納所有的稅費(fèi)。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于罰沒(méi)物品征免增值稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1995〕69號(hào)）規(guī)定，執(zhí)罰部門和單位查處的屬于一般商業(yè)部門經(jīng)營(yíng)的商品，具備拍賣條件的，由執(zhí)罰部門或單位商同級(jí)財(cái)政部門同意后，公開拍賣。其拍賣收入作為罰沒(méi)收入，由執(zhí)罰部門和單位如數(shù)上繳財(cái)政，不予征收增值稅。根據(jù)這一規(guī)定，罰沒(méi)房產(chǎn)如果屬于一般商業(yè)部門經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)，競(jìng)拍取得的收入不征收增值稅，由于相應(yīng)的附加稅費(fèi)均以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，因此，罰沒(méi)房產(chǎn)競(jìng)拍的收入也無(wú)須繳納附加稅費(fèi)。不過(guò)，對(duì)于何為“一般商業(yè)部門經(jīng)營(yíng)的商品”，需要競(jìng)拍人在競(jìng)拍前，與有關(guān)部門進(jìn)行充分的溝通。

值得注意的是，對(duì)于罰沒(méi)房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅、所得稅和印花稅，目前并無(wú)相關(guān)的法律法規(guī)明確規(guī)定不予征稅?！敦?cái)政部關(guān)于印發(fā)〈罰沒(méi)財(cái)物管理辦法〉的通知》（財(cái)稅〔2020〕54號(hào)）第二十八條規(guī)定，罰沒(méi)物品處置收入，可以按扣除處置該罰沒(méi)物品直接支出后的余額，作為罰沒(méi)收入上繳。該公告第二十四條同時(shí)規(guī)定，罰沒(méi)收入屬于政府非稅收入，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)庫(kù)集中收繳管理有關(guān)規(guī)定，全額上繳國(guó)庫(kù)，納入一般公共預(yù)算管理。

據(jù)此，筆者認(rèn)為，拍賣罰沒(méi)房產(chǎn)取得的收入，也屬于政府非稅收入，應(yīng)按照規(guī)定全額上繳國(guó)庫(kù)，無(wú)須繳納稅款，進(jìn)而也就無(wú)須繳納土地增值稅、所得稅和印花稅。換句話說(shuō)，即使約定由受讓方承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方可能產(chǎn)生的稅費(fèi)，受讓方也“無(wú)稅可包”。但在實(shí)踐中，由于并無(wú)明確不予征收的規(guī)定，各地可能會(huì)存在不同的執(zhí)行口徑，競(jìng)拍人還需要提前進(jìn)行溝通確認(rèn)。

建議

目前，對(duì)于拍賣罰沒(méi)特定財(cái)產(chǎn)所取得的收入，暫只有明確不予征收增值稅的規(guī)定，其他的稅款并沒(méi)有明文規(guī)定是否征收，在競(jìng)拍罰沒(méi)房產(chǎn)時(shí)，可能會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。因此，為了維護(hù)自身合法權(quán)益，減少交易紛爭(zhēng)，筆者建議，意向買受人在拍賣罰沒(méi)財(cái)產(chǎn)之前，應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，了解交易過(guò)程中可能產(chǎn)生的稅種、稅率、計(jì)稅依據(jù)等信息，并積極與轉(zhuǎn)讓方或執(zhí)行法官溝通，以避免承擔(dān)不必要的稅款。