現(xiàn)階段車位去化是大部分地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題，在這樣的情況下，土增稅清算時，導(dǎo)致車位的負增值在清算中無法兌現(xiàn)，加重土增稅的稅負。從稅務(wù)角度探討一下車位的整體轉(zhuǎn)讓的處理。

一、車位的類型

一般車位分為如下三類：有產(chǎn)權(quán)車位：辦理產(chǎn)權(quán)的車位；無產(chǎn)權(quán)車位：無法辦理產(chǎn)權(quán)的車位；人防車位：利用人防工程建成的車位。

二、車位整體探討

1、買斷式包銷

該操作與車位銷售類似（具體稅金方面不闡述）是很多公司選擇的一種處理方式，對于無產(chǎn)權(quán)車位，人防車位出現(xiàn)較多，而對產(chǎn)權(quán)車位的處理，經(jīng)常受限于無法辦理過戶（因車位是需要賣給小區(qū)業(yè)主的，有的地方嚴格規(guī)定，小區(qū)業(yè)主不能買超過兩個車位），稅務(wù)機關(guān)認為這類產(chǎn)權(quán)證無法過戶到包銷單位，不予認可為簽約，無法納入土增稅清算范圍。（稅務(wù)機關(guān)不予認可也很正常，擔心假買斷清算后沖回，繼續(xù)銷售。）

但個人理解仍然有空間爭取：

法規(guī)依據(jù)：①根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）：未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。②國稅發(fā)[2006]187號：(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

個人理解：220號文，沒有約定一定是網(wǎng)簽備案的合同，也沒明確約定產(chǎn)權(quán)辦理情況，187號文至強調(diào)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計入收入。所以這種打包銷售模式，納入土增稅清算范圍應(yīng)該有空間。

2、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

重慶這塊實操非常多，渝建市場〔2020〕5號有明確的規(guī)定。

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進一步加強和規(guī)范商品房配套車位銷售有關(guān)事宜的通知（渝建市場〔2020〕5號）：三、允許將商品房配套車位（含人防車位）整體劃轉(zhuǎn)給同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)，劃轉(zhuǎn)后的車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房配套車位（含人防車位）整體劃轉(zhuǎn)給同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)（包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間）的，按照《物權(quán)法》和《重慶市物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，受讓的同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)須承繼原開發(fā)企業(yè)的相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)，劃轉(zhuǎn)后車位（含人防車位）使用需首先滿足業(yè)主需求。劃轉(zhuǎn)后車位（含人防車位）的出租和出售參照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租和出售車位的規(guī)定執(zhí)行。

涉稅分析：

（1）增值稅處理

將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓的，不征收增值稅

國家稅務(wù)總局公告2013年第66號：納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后，最終的受讓方與勞動力接收方為同一單位和個人的，仍適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第13號）的相關(guān)規(guī)定，其中貨物的多次轉(zhuǎn)讓行為均不征收增值稅。資產(chǎn)的出讓方需將資產(chǎn)重組方案等文件資料報其主管稅務(wù)機關(guān)。

（2）契稅處理

免征契稅。

財政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號：同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

（3）土地增值稅

征收土地增值稅（視同銷售）

關(guān)注單價判定：車位評估價，同項目一年以內(nèi)的成交均價，周邊同地段同類項目的車位成交均價（提前鋪排）

（4）企業(yè)所得稅

一般性稅務(wù)處理or特殊性稅務(wù)處理（視情況判定）

國家稅務(wù)總局2015年第40號：100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司沒有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。母公司按沖減實收資本（包括資本公積，下同）處理，子公司按接受投資處理。

實操注意：

會簽訂制式合同；需稅務(wù)機關(guān)出具免契稅證明；明確資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后產(chǎn)權(quán)可過戶；持有階段的房產(chǎn)稅的問題（從價或者從租的合理籌劃）；操作的核心在土增稅的收益，至于所得稅特殊性處理和增值稅免征都要和當?shù)囟悇?wù)機關(guān)達成一定默契；后續(xù)銷售車位適用二手清算。

Lawping注：有爭議的是增值稅能否適用不征，其次是如果不征稅，按規(guī)定可開具不征稅不動產(chǎn)發(fā)票，但后續(xù)車位銷售增值稅如何計稅？比如劃轉(zhuǎn)前車位銷售可適用簡易計稅，劃轉(zhuǎn)后是否還可以適用？如果不適用簡易計稅，一般計稅的話則增加了4個稅點，需要考量。

讀者也可參考房地產(chǎn)稅收熱點問題19、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉稅爭議。

3、企業(yè)分立

企業(yè)分立是前置動作總登后的車位確權(quán)至項目公司，將項目公司分立為兩個公司，一個公司持有車位，另一個公司持有其他業(yè)態(tài)。

（1）增值稅處理

將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓的，不征收增值稅

（2）契稅處理

免征契稅

財政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號：公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（3）土地增值稅

征收土地增值稅（視同銷售單價）

單價判定：車位評估價，同項目一年以內(nèi)的成交均價，周邊同地段同類項目的車位成交均價（提前鋪排）

（4）企業(yè)所得稅

一般性稅務(wù)處理or特殊性稅務(wù)處理（視情況判定）

財稅〔2009〕59號：公司分立可以按一般性稅務(wù)處理或特殊性稅務(wù)處理。特殊性稅務(wù)處理要求在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

實操注意：與資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不同的是，分立要滿足公司法的規(guī)定及工商的流程；當?shù)孛鞔_產(chǎn)權(quán)可確權(quán)至項目公司。

總之：所有的關(guān)鍵運營動作都是為了實現(xiàn)利潤最大化，結(jié)合項目的實際情況，發(fā)揮財務(wù)指揮棒的作用，有機的結(jié)合各職能的情況。稅務(wù)上僅是公司運營的組成的一小部分，是服務(wù)于整體動作，同時要與后續(xù)車位去化及處置有機結(jié)合，如商場配套（后續(xù)不予銷售）……